相続した不動産を売却するには、相続登記や遺産分割協議、相続税申告といった複数の手続きを順序立てて進める必要があります。特に2024年からは相続登記が義務化されており、期限を過ぎると過料の対象になる点に注意が必要です。本記事では、稲沢市で相続した家を売却する際の具体的な手順と、活用できる税金の特例、注意すべきポイントを実務の視点から解説します。相続した不動産をどう売却すればいいか迷っていませんか？稲沢市エリアの不動産会社を無料でまとめて比較できます。 【稲沢・愛西・あま・津島・弥富】失敗しない！不動産売却ガイド目次相続不動産の売却で最初にすべきこと相続した不動産をスムーズに売却するには、名義変更や相続人間の合意形成、税金の申告期限を早い段階で把握しておくことが大切です。ここでは売却前に押さえておきたい3つのポイントを整理します。相続登記（名義変更）は2024年から義務化相続登記とは、亡くなった方名義の不動産を相続人名義に変更する手続きです。2024年4月1日から相続登記が義務化されました。不動産を相続で取得したと知った日から3年以内に申請をしなければ、正当な理由がない限り10万円以下の過料が科される可能性があります。この義務化は2024年4月1日より前に発生した相続にもさかのぼって適用され、その場合の期限は2027年3月31日です。まだ名義変更をしていない古い相続不動産をお持ちの場合は、早めに司法書士へ相談することをおすすめします。なお、遺産分割協議がまとまらず期限内の登記が難しいときは、相続人申告登記という簡易な制度を利用できます。これは相続人の一人が「自分がこの不動産の相続人である」と法務局へ申し出るだけの手続きです。ただし相続人申告登記はあくまで暫定的な対応であり、正式な相続登記の代わりにはなりません。相続した家を売却する際は、買主への名義移転の前提として、まず相続登記を済ませておくことが欠かせません。遺産分割協議で売却の合意を得る相続した不動産は、遺産分割協議が完了するまでの間、相続人全員の共有状態にあります。売却は民法上「変更行為」にあたるため、相続人が複数いる場合は全員の同意がなければ手続きを進めることができません。一人でも反対する相続人がいると、不動産全体の売却は成立しないため、早い段階で相続人全員に売却の意向を共有し、合意形成を図ることが重要です。協議がまとまったら、その内容を遺産分割協議書として書面に残しておきます。この書面は、相続登記の申請や不動産会社との媒介契約、金融機関での手続きなどさまざまな場面で必要になります。相続人の中に連絡が取りづらい人や海外在住の人がいる場合は、想定より時間がかかることもあるため、司法書士や弁護士に相談しながら進めると安心です。相続税の申告期限と売却のタイミング相続税の申告と納税には、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内という期限が設けられています。相続財産に不動産が含まれる場合、この申告期限までに遺産分割協議を終え、各相続人の取得財産を確定させておかなければなりません。売却のタイミングによっては、相続税の申告後に不動産を売ることで、あとから解説する取得費加算の特例など、税負担を軽減できる制度を活用しやすくなります。反対に、申告期限に間に合わせるために慌てて売却を進めると、十分な査定や比較検討ができないまま契約してしまうおそれがあります。まずは相続税がかかるかどうかの試算を行い、申告期限を意識しながら、売却活動のスケジュールを無理なく組み立てていくことが大切です。稲沢市で相続不動産を売却する手順相続不動産の売却は、名義変更から査定、売却方法の選択、契約、税金の手続きまで、大きく5つのステップで進みます。稲沢市で実際に売却を進める際の流れを、順を追って確認していきましょう。STEP1 相続登記を完了させる相続不動産を売却する際は、まず相続登記を完了させ、名義を相続人に変更しておく必要があります。手続きは自分で行うこともできますが、戸籍謄本の収集や遺産分割協議書の作成など専門的な書類が多いため、司法書士に依頼するのが一般的です。依頼の流れは、まず司法書士に相続関係と物件情報を伝え、必要書類の案内を受けるところから始まります。戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書などを集め、遺産分割協議書に相続人全員が署名・押印したうえで、司法書士が法務局へ登記を申請します。申請から登記完了までは、書類が揃っていればおおむね1〜2週間程度が目安です。売却活動は登記完了後に本格化するため、売却を検討し始めた時点で早めに司法書士へ相談しておくと、その後の手続き全体がスムーズに進みます。STEP2 不動産の現在価値を査定する相続登記が完了したら、次は不動産の現在価値を把握するための査定を行います。査定額は不動産会社によって数百万円単位で差が出ることも珍しくないため、1社だけでなく複数の会社に依頼して比較することが大切です。稲沢市のように市街化調整区域や農地が混在するエリアでは、地域の取引事情に詳しい会社かどうかで査定の精度も変わってきます。査定を依頼する際は、物件の所在地や面積、間取り、築年数などの基本情報に加え、相続に関する事情もあわせて伝えておくと、より実態に即した提案を受けやすくなるでしょう。査定依頼を利用すれば、地域の複数社へまとめて査定を依頼でき、比較検討の手間を減らせます。自宅にいながらプロに相談したい方は、不動産売却のオンライン相談を利用する方法もあります。稲沢市で複数社に査定依頼する（無料）不動産売却のオンライン相談 STEP3 売却方法を選ぶ（仲介 or 買取）査定額を比較したら、実際の売却方法として「仲介」と「買取」のどちらを選ぶかを検討します。仲介は不動産会社が買主を探す方法で、時間はかかるものの市場価格に近い金額での売却が期待できます。一方、買取は不動産会社が直接買い取る方法で、早ければ数週間程度で現金化でき、内覧対応の手間も少なく済むのが特徴です。空き家や老朽化した建物、市街化調整区域内の土地など、買主が見つかりにくい物件では、買取のほうが結果的にスムーズなケースも少なくありません。どちらが向いているかは、物件の状態や希望する売却時期によって変わるため、事前に両者の違いを理解しておくことが重要です。以下から、具体的な判断基準を確認できます。比較項目仲介買取売却スピード数か月程度早ければ数週間程度売却価格市場価格に近い金額が期待できる仲介より価格は下がりやすい買主一般の個人購入希望者不動産会社が直接買主内覧対応必要（複数回のケースも）少ない、または不要な場合もある向いている物件需要のあるエリア・状態の良い物件空き家、老朽化物件、市街化調整区域内の土地などこんな人におすすめ時間をかけてでも高く売りたい人早く現金化したい人、内覧対応の手間を省きたい人稲沢市の仲介・買取の選び方はこちらSTEP4 売却活動・契約・引渡し売却方法を決めたら、不動産会社と媒介契約または買取契約を結び、いよいよ売却活動が始まります。仲介の場合は、販売価格の設定やチラシ・インターネットへの掲載を経て、購入希望者による内覧対応が発生します。買主が見つかると、重要事項説明を受けたうえで売買契約を締結し、手付金を受け取るのが一般的な流れです。契約後は、決済日に合わせて残代金の受け取りと物件の引渡し、そして所有権移転登記の手続きを行います。相続不動産の場合は、遺品整理や公共料金の精算、鍵や書類一式の引き継ぎなども必要になるため、決済日までにやるべきことをリスト化しておくと安心です。契約から引渡しまでは、一般的に1〜2か月程度かかることを想定しておくとよいでしょう。STEP5 確定申告と税金の手続き不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行う必要があります。相続不動産の場合、取得費が不明な場合の概算取得費の計算や、後述する空き家特例・取得費加算の特例などを適用するためにも、確定申告は欠かせない手続きです。申告には、譲渡所得の内訳書や売買契約書の写し、登記事項証明書、取得費や譲渡費用がわかる書類などを準備しておく必要があります。特例の適用要件は細かく定められているため、初めて申告を行う場合は、税理士や税務署の相談窓口を活用すると安心です。売却益が出なかった場合でも、特例の適用によって申告が必要になるケースがあるため、事前に確認しておくことをおすすめします。相続不動産売却で使える税金の特例相続した不動産を売却する際は、要件を満たすことで譲渡所得税や相続税の負担を軽減できる特例がいくつか用意されています。ここでは代表的な3つの特例と、それぞれの関係について整理します。特例名軽減される税金控除・軽減内容主な期限の目安他特例との併用取得費加算の特例譲渡所得税・住民税納めた相続税の一部を取得費に加算相続開始からおおむね3年10か月以内に売却空き家特例とは選択制（併用不可）空き家特例（3,000万円控除）譲渡所得税・住民税譲渡所得から最大3,000万円控除相続開始から3年を経過する日の属する年の12/31まで、かつ2027年12/31までの譲渡取得費加算特例とは選択制（併用不可）小規模宅地等の特例相続税宅地等の評価額を最大80%減額相続税申告時に適用（申告期限内）取得費加算特例・空き家特例のいずれとも併用可相続後3年以内の取得費加算特例「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」は、相続税を納めた人が一定期間内に相続財産を売却した場合に、納めた相続税の一部を譲渡所得の計算上の取得費に加算できる制度です。適用の目安は、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで、つまり相続開始からおおむね3年10か月以内に売却することとされています。この特例を使うと、譲渡所得の金額が圧縮されるため、結果として所得税・住民税の負担を抑えられます。ただし、そもそも相続税を納めていない場合は適用の対象になりません。また、後述する空き家特例とはどちらか一方しか選べない関係にあるため、両方の要件を満たす場合は、どちらを使うと有利になるか比較検討することが欠かせません。売却を検討し始めた早い段階で、期限と要件を確認しておくとよいでしょう。空き家特例（3,000万円控除）被相続人が一人で暮らしていた家を相続し、要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるのが「空き家特例」です。対象となるのは、昭和56年5月31日以前に建築された家屋とその敷地で、耐震基準を満たしていない場合は耐震リフォームを行うか、建物を取り壊してから売却する必要があります。適用期限は相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象です。適用を受けるには、事前に市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けたうえで、確定申告を行う必要があります。控除額が大きく節税効果も高い一方、要件はやや細かく定められているため、対象になるかどうかを早めに確認しておくことをおすすめします。以下もあわせてご確認ください。 空き家の売却・買取について詳しく見る 小規模宅地等の特例との関係「小規模宅地等の特例」は、相続税の計算段階で、被相続人が住んでいた宅地等の評価額を最大80%減額できる制度で、要件を満たせば相続税そのものを大きく抑えられます。この特例はあくまで相続税に関するものであるのに対し、空き家特例や取得費加算の特例は、売却時にかかる所得税を軽減するための制度です。対象となる税金の種類が異なるため、小規模宅地等の特例と、空き家特例または取得費加算の特例は、要件を満たせばあわせて適用できます。ただし、空き家特例と取得費加算の特例は同一の不動産について重複適用ができないため、どちらか一方を選ぶ必要があります。3つの特例は関係する税金や適用段階がそれぞれ異なるため、自己判断で組み合わせを決めず、税理士に相談しながら最も有利な選択をすることが大切です。稲沢市の相続不動産でよくある問題と対策稲沢市の相続不動産には、農地や市街化調整区域、老朽化した空き家、共有名義など、この地域ならではの売却のハードルが存在します。よくある3つのケースと、その対策を見ていきましょう。農地・市街化調整区域の相続物件稲沢市は市街化が進む一方で、市街化調整区域や農地も多く残るエリアです。市街化調整区域では原則として新たに住宅などの建物を建てることができないため、買主が住宅ローンを組みにくく、購入希望者が限られやすいという特徴があります。また、相続した土地が農地の場合、相続で権利を取得したこと自体に農地法上の許可は必要ありません。ただし、権利を取得したことを知った日からおおむね10か月以内に、農業委員会への届出が必要です。宅地として活用・売却するために農地を転用する場合は、別途、都道府県知事等の許可（農地法5条）が必要になるなど、通常の宅地とは異なる手続きが発生します。こうした土地は一般的な仲介では買い手がつきにくいため、地域事情や制度に詳しい不動産会社に早めに相談することが解決の近道です。以下もあわせてご確認ください。稲沢市の市街化調整区域について詳しく見る古い空き家を相続した場合親から相続した実家が長年空き家になっているケースも少なくありません。空き家を放置すると、老朽化による倒壊や外壁の落下といった安全面のリスクに加え、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税負担が増えるおそれもあります。売却を検討する場合は、そのままの状態で売却する方法と、解体して更地として売却する方法のどちらが有利かを比較することが重要です。前述の空き家特例の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる可能性があるため、早めに要件を確認しておきましょう。老朽化が進んでいて仲介での売却が難しい場合は、不動産会社が直接買い取る買取という選択肢も有効です。以下から具体的な進め方を確認できます。伝統的な古民家を相続した場合は、古民家を売却する方法もあわせてご確認ください。空き家の売却・買取について詳しく見る古民家を売却する方法 共有名義で相続した場合相続人が複数いる場合、遺産分割協議が整うまでの不動産は、相続人全員の共有状態となります。共有名義の不動産を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要であり、一人でも反対する人がいると、物件全体の売却を進めることはできません。話し合いがまとまらない場合でも、自分の持分だけを売却することは法律上可能ですが、買い手が限られやすく、売却価格も本来の価値より低くなりがちです。それでも共有状態の解消が難しいときは、裁判所を通じて共有物分割請求を行うという方法もあります。共有名義の不動産は、通常の売却よりも手続きが複雑になりやすいため、早い段階で相続人全員の意向を確認し、専門家に相談しながら進めることをおすすめします。共有名義の不動産売却手続きを見る相続不動産の売却を稲沢市で相談できる会社相続した不動産の売却は、地域の事情や物件の状態によって最適な相談先が異なります。ここでは、稲沢市周辺で相続不動産の相談ができる2社の特徴を紹介します。比較項目ハウスドゥ愛西（不動産トータルサポート）カチタス名古屋店対応方法仲介・買取の両方買取（自社買取・リフォーム再販）得意エリア稲沢市・愛西市エリアの地域密着全国展開（名古屋エリアは名東区に店舗）得意な物件市街化調整区域内の土地、古い空き家老朽化した戸建て、リフォーム前提の実家特徴宅地建物取引士・空き家マイスター在籍、秘密厳守の無料査定東証プライム上場、買取再販事業で12年連続全国No.1（同社調べ）向いている人相続不動産の手間がかかる案件を相談したい人早く現金化したい人、内覧対応の手間を省きたい人ハウスドゥ愛西（不動産トータルサポート）引用元：ハウスドゥ 愛西公式HP会社名株式会社不動産トータルサポート住所【ハウスドゥ 愛西】〒496-8007愛知県愛西市南河田町高台10-2【ハウスドゥ弥富・佐屋】〒496-0903愛知県愛西市内佐屋町河原7電話番号【ハウスドゥ愛西】0567-22-5665【ハウスドゥ弥富・佐屋】0567-69-5660対応エリア愛知県稲沢市、清須市、愛西市、あま市、津島市、弥富市及びその近郊公式サイトURL【ハウスドゥ 愛西】https://aisai-housedo.com/sell/【ハウスドゥ 弥富・佐屋】https://aisaiminami-housedo.com/sell/ハウスドゥ愛西（運営：株式会社不動産トータルサポート）は、2013年に稲沢市・愛西市エリアで開業した地域密着の不動産会社です。営業エリアには市街化調整区域が多く、他社では扱いにくいとされる土地や空き家の売却実績を数多く積み重ねてきました。宅地建物取引士や空き家マイスターなど各種資格を持つスタッフが在籍しています。住宅ローンや離婚、相続、空き家、住み替えといった不動産に関わるさまざまな悩みに、査定から契約後のフォローまでトータルで対応しています。無理な営業を行わない姿勢や、秘密厳守での無料査定を掲げている点も特徴です。同社によると、取引実績は1,000件以上にのぼり、愛知県内に住む人の83%から「信頼できる」との評価を得ているといいます。仲介・買取の両方に対応しているため、市街化調整区域内の土地や古い空き家など、売却に手間がかかりがちな相続不動産を抱えている人に向いている会社です。相続した不動産の売却先に迷っている場合は、ハウスドゥ愛西に相続売却を無料相談することから検討してみるとよいでしょう。ハウスドゥ愛西に相続売却を無料相談するまずは公式サイトからお気軽にお声がけください。▶︎ハウスドゥ 愛西（株式会社不動産トータルサポート）公式HPへカチタス名古屋店引用元：株式会社カチタス公式HP会社名株式会社カチタス 名古屋店住所〒465-0024愛知県名古屋市名東区本郷3-5 グロウバルビル2-2C電話番号052-773-5551公式サイトURLhttps://home.katitas.jp/shop_info/2998カチタス名古屋店（運営：株式会社カチタス）は、東京証券取引所プライム市場に上場する、中古住宅の買取からリフォーム、再販売までを自社で手がける全国展開の不動産会社です。新築・中古・賃貸に次ぐ「第四の選択肢」として、リフォーム済み住宅を適正な価格で市場に供給することを掲げています。買取・再販事業における年間販売戸数では、12年連続で全国No.1の実績を持つといえるでしょう（同社調べ）。全国130店舗以上のネットワークを持ち、名古屋エリアでは名東区に店舗を構え、地域の中古住宅の買取・販売に対応しています。物件を熟知した専門スタッフが自ら買い取り、自社企画によるリフォームを行ったうえで再販する仕組みのため、仲介を介さず直接取引できるのが強みです。内覧対応や広告活動の手間を省き、なるべく早く不動産を現金化したい人や、老朽化が進んだ実家をリフォーム前提でそのまま買い取ってほしい人に向いているといえるでしょう。こちらの記事もよく読まれています！カチタス名古屋店の口コミ・評判は？売却実績や特徴を解説よくある質問最後に、相続した不動産の売却を検討する際によく寄せられる質問と、判断に迷いやすいポイントを、3つのQ&A形式で整理しました。実際に手続きを進める前の確認にお役立てください。相続した家はすぐ売れる？登記前でも売却できる？結論から言うと、相続登記が完了していない状態では、買主への所有権移転が行えないため、売却を最後まで完了させることはできません。ただし、査定を受けたり、不動産会社に相談したりすること自体は、登記が済んでいなくても可能な場合がほとんどです。実務上は、査定や媒介契約と並行して相続登記の手続きを進め、買主が決まるまでに登記を完了させておくのが一般的な進め方といえます。2024年からは相続登記が義務化されており、期限内に手続きを終える必要があるため、売却を考え始めた時点でできるだけ早く司法書士へ相談しておくと安心です。相談から現金化までの期間は物件や売却方法によって異なりますが、仲介であれば数か月、買取であれば数週間程度が一つの目安になります。相続人が複数いる場合、全員の同意が必要？結論として、相続した不動産を売却するには、原則として相続人全員の同意が必要です。遺産分割協議が完了するまでの不動産は相続人全員の共有状態にあり、売却は民法上の変更行為にあたるため、一人でも反対する人がいると手続きを進めることができません。相続人同士で意見が分かれている場合は、まず売却の目的やメリットを共有し、話し合いによる合意形成を目指すことが基本です。それでも折り合いがつかないときは、自分の持分だけを売却する方法や、裁判所を通じて共有物分割請求を行う方法もあります。ただし、これらの方法は売却価格や手続きの面で不利になりやすいため、できる限り早い段階で相続人全員が話し合いのテーブルにつけるよう調整することをおすすめします。相続税と譲渡所得税の両方がかかる？結論として、相続税と譲渡所得税は課税のタイミングや対象が異なる別々の税金であり、状況によっては両方の税金がかかることがあります。相続税は、不動産などの財産を相続した時点で、その評価額に応じて課される税金です。一方、譲渡所得税は、相続した不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合に、その利益に対して課される税金です。相続税を納めたうえで不動産を売却し、さらに利益が出れば、譲渡所得税の申告・納税も必要になります。なお、相続税がかからないケースであっても、不動産の売却益に対する譲渡所得税は別途発生する可能性があるため、両者を混同しないよう注意が必要です。もっとも、前述の取得費加算の特例や空き家特例を活用すれば、譲渡所得税の負担を軽減できる可能性があるため、該当しそうな場合は早めに要件を確認しておくとよいでしょう。まとめ相続した不動産の売却は、名義変更、相続人同士の合意形成、税金の申告という3つの手続きを軸に進んでいきます。2024年からは相続登記が義務化されており、期限内に手続きを済ませなければ過料の対象になる可能性があるため、売却を考え始めた段階で早めに着手しておくことが大切です。稲沢市のように市街化調整区域や農地、共有名義の不動産が多いエリアでは、一般的な売却手順に加えて、地域特有の事情を踏まえた判断も求められます。取得費加算の特例や空き家特例など、活用できる税金の特例をあらかじめ確認しておけば、譲渡所得税の負担を抑えられるでしょう。手続きや税金の判断に迷ったときは、独力で進めようとせず、司法書士や税理士、そして地域の事情に詳しい不動産会社に相談しながら、一つずつ着実に進めていくことをおすすめします。当メディアでは、次の記事もよく読まれています。ぜひチェックしておいてください！稲沢市の不動産売却ガイド｜相場・売却方法・おすすめ不動産会社を徹底解説不動産売却の失敗事例から学ぶ正解不動産売却の仲介手数料相場と計算方法｜節約のコツも解説