不動産を売却する際には、売却によって得た利益（儲け）に対して税金がかかることをご存知でしょうか？特に、不動産は取引金額が大きくなるため、売却時に発生する「譲渡所得税」をはじめとするさまざまな税金についての理解は不可欠です。知識がないまま売却を進めると、想定外の多額の税金を納めることになったり、使えるはずの節税対策（特例）を逃してしまったりする可能性があります。本記事では、不動産売却に関わる税金の全体像、最も重要な譲渡所得税の計算方法、そして節税のために知っておくべき控除や特例、売却後の必須手続きである確定申告の流れまで、詳しく解説します。目次不動産売却で発生する4つの主な税金引用元：PIXABAY不動産を売却する際には、複数の税金が関係してきます。これらは大きく「売却益が出た時にかかる税金」と「売却手続きそのものにかかる税金」に分けられます。1. 譲渡所得税（所得税・住民税）引用元：photoAC不動産売却における税金の中心となるのが、この「譲渡所得税」です。これは、不動産を売却して得た利益（儲け）、すなわち「譲渡所得」に対して課税されます。重要なのは、「売却価格」そのものではなく、「利益」に対してのみ課税される点です。例えば、3,000万円で購入した不動産を5,000万円で売却した場合、利益である2,000万円（諸経費を除く）が課税対象となります。もし購入時より低い価格で売却し、利益が出なかった（譲渡損失が出た）場合は、原則としてこの税金はかかりません。なお、「譲渡所得税」というのは通称で、実際には以下の2つの税金で構成されています。所得税（＋復興特別所得税）: 国に納める税金です。住民税: 住所地の都道府県や市区町村に納める税金です。これらは不動産を売却した翌年に、確定申告を通じて納付します。2. 印紙税引用元：photoAC印紙税は、不動産売買契約書という「課税文書」を作成する際に発生する税金です。契約書に記載された売買金額に応じた「収入印紙」を購入し、契約書に貼付・消印することで納税が完了します。印紙税額は契約金額によって異なり、例えば売買価格が「1,000万円超5,000万円以下」の場合、本則では2万円の印紙税が必要ですが、現在は軽減措置が適用され1万円となっています（2024年3月31日まで）。この印紙税は、売主と買主がそれぞれ保有する契約書1通分ずつを各自負担するのが一般的です。3. 登録免許税引用元：photoAC不動産の登記情報を変更する際に課税されるのが登録免許税です。不動産売却の場面では、主に以下の2つの登記で売主が負担する可能性があります。抵当権抹消登記売却する不動産に住宅ローンが残っている場合、売却代金で完済すると同時に、金融機関が設定した抵当権を抹消する登記が必要です。これは不動産1個につき1,000円かかります。（例：土地1筆、建物1棟なら2,000円）住所変更登記登記簿に記載されている所有者（売主）の住所が、現在の住所と異なる場合、所有権を移転する前提として住所変更登記が必要になることがあります。これらの登記は司法書士に依頼することが一般的で、その報酬とともに登録免許税を支払います。4. 消費税引用元：photoAC通常、個人が「居住用」として使用していたマイホーム（土地・建物）を売却する場合、消費税はかかりません。土地はもともと非課税であり、建物についても事業用でない限り非課税とされています。ただし、以下のようなケースでは建物部分の売却代金に対して消費税が発生するため注意が必要です。個人であっても、投資用のアパートや賃貸マンション、店舗などを売却する場合事業主（法人または個人事業主）が事業用の不動産を売却する場合税金の基礎知識を詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。不動産売却に伴う税金の基礎知識｜節税対策まで徹底解説最も重要！「譲渡所得税」の計算方法と税率の仕組み引用元：PIXABAY不動産売却の税金を理解する上で、最も複雑であり、かつ最も重要なのが「譲渡所得税」の計算です。税額は「いくらで売れたか」ではなく、「いくら儲かったか」で決まります。譲渡所得の計算式引用元：photoAC税額を出すための第一歩は、課税対象となる利益（譲渡所得）を正確に算出することです。計算式は以下の通りです。譲渡所得 ＝ 収入金額 － (取得費 ＋ 譲渡費用)この計算結果がマイナス（赤字）であれば、譲渡所得はゼロとなり、原則として譲渡所得税はかかりません。収入金額: 不動産の売却代金そのものです。取得費: その不動産を取得（購入）するためにかかった費用の総額です。主に以下のようなものが含まれます。不動産の購入代金（土地・建物）購入時の仲介手数料購入時の登録免許税、不動産取得税、印紙税建物の建築代金、リフォーム費用、設備費譲渡費用: その不動産を売却するために直接かかった費用です。売却時の仲介手数料売買契約書の印紙税売却のために行った測量費、解体費（買主との交渉で売主が負担した場合の）ハウスクリーニング代など建物は「減価償却」を考慮引用元：photoAC取得費を計算する際、建物については注意が必要です。建物は時間とともに価値が減少するという考え方（減価償却）に基づき、購入時の建物代金から「減価償却費」を差し引いた金額を取得費として計上しなければなりません。例えば、新築時に2,000万円だった建物も、売却時には減価償却によって取得費が1,000万円とみなされる、といった計算が行われます。取得費が不明な場合引用元:photoAC相続で引き継いだ不動産や、購入時期が古すぎて契約書が見当たらない場合など、取得費が分からないケースも少なくありません。その場合、「概算取得費」として、売却金額の5%を取得費とすることができます。 例えば、5,000万円で売却した場合、その5%である250万円を取得費として計算します。しかし、実際の取得費がこれより遥かに高額であったとしても、証明できなければこの概算取得費を使うしかなく、結果として譲渡所得が大きく（税金が高く）なってしまう可能性があります。税率を決める「所有期間」のルール引用元：photoAC算出した譲渡所得（利益）に、最終的に税率をかけて税額を求めます。この税率は、不動産を所有していた期間によって大きく異なります。長期譲渡所得（所有期間が5年超）売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えている場合です。税率が低く優遇されています。 税率：20.315% （内訳：所得税 15%、住民税 5%、復興特別所得税 0.315%）短期譲渡所得（所有期間が5年以下）売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下の場合です。税率は長期の約2倍になります。 税率：39.63% （内訳：所得税 30%、住民税 9%、復興特別所得税 0.63%）この「5年」の判定日は、売却した日（引き渡し日）ではなく、「売却した年の1月1日」時点であることに注意が必要です。 例えば、2020年3月に購入した不動産を2025年5月に売却した場合、実際の所有期間は5年2ヶ月ですが、2025年1月1日時点では4年10ヶ月しか経過していないため、「短期譲渡所得」に分類されてしまいます。このケースでは、売却を翌年（2026年1月1日以降）まで待つだけで、税率が半分近くに下がる可能性があります。必ず知っておきたい！節税に役立つ控除・特例制度引用元：unsplash不動産売却で利益が出た場合でも、特定の条件を満たせば譲渡所得を大幅に圧縮したり、税率を軽減したりできる特例制度が用意されています。これらを知っているか否かで、手元に残る金額が数百万円単位で変わることも珍しくありません。1. マイホーム（居住用財産）を売却した場合（3,000万円の特別控除）引用元:photoAC最も代表的で強力な特例が、この「3,000万円の特別控除」です。 自分が住んでいた家（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得（利益）から最大3,000万円を差し引くことができます。例えば、譲渡所得が2,800万円だった場合、この特例を使えば譲渡所得は0円となり、税金は一切かかりません。譲渡所得が4,000万円だった場合は、3,000万円を引いた残りの1,000万円に対してのみ課税されます。＜主な適用要件＞自分が住んでいる家屋、または家屋とともにその敷地（土地）を売却すること。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。（例：2022年3月に引っ越した場合、2025年12月31日までに売却）売却した年の前年、前々年にこの特例や、他のマイホーム関連の特例（買換え特例、損失繰越など）の適用を受けていないこと。売主と買主が、親子や夫婦、生計を一つにする親族など特別な関係でないこと。この特例は、所有期間の長短（長期・短期）に関わらず利用できます。2. マイホームを10年以上所有していた場合（軽減税率の特例）引用元:photoAC売却したマイホームの所有期間が、売却した年の1月1日時点で10年を超えている場合、上記の「3,000万円の特別控除」を適用した上で、さらに税率が低くなる特例です。3,000万円を控除した後の譲渡所得（利益）のうち、6,000万円以下の部分について、通常の長期譲渡（20.315%）よりもさらに低い税率が適用されます。軽減税率（6,000万円以下の部分）：14.21% （内訳：所得税 10%、住民税 4%、復興特別所得税 0.21%）※6,000万円を超える部分については、通常の長期譲渡税率（20.315%）が適用されます。3. 相続した不動産を売却した場合の特例引用元：photoAC親から相続した不動産を売却する場合は、上記のマイホーム特例とは別に、以下の2つの特例が重要になります。相続税の取得費加算の特例相続によって不動産を取得し、その際に相続税を納めている場合、その納めた相続税の一部を「取得費」として譲渡所得の計算に加える（差し引く）ことができる制度です。 相続開始から3年10ヶ月以内に売却することが要件となります。これにより課税対象となる譲渡所得が減り、節税につながります。被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除親などが住んでいた実家を相続したものの、相続後は誰も住まず「空き家」になっているケースが対象です。一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。 マイホームの3,000万円控除と似ていますが、要件がより複雑です。被相続人（亡くなった方）が亡くなる直前まで一人で居住していたこと。昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準）。売却代金が1億円以下であること。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。売却時に現行の耐震基準を満たすようリフォームする、または建物を取り壊して更地として売却すること。これらの特例は非常に複雑で、併用できるものとできないものがあります。どの特例が最も有利になるかは、個々の状況によって異なるため、専門家への相談が賢明です。不動産を売却する際、不動産会社選びも重要になります。こちらの記事も参考にしてみて下さい。不動産会社の選び方：失敗しないためのポイントとは？必須の手続き「確定申告」の流れと注意点引用元：unsplash不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、または各種特例を適用して税金が0円になる場合でも、原則として売却した翌年に確定申告を行わなければなりません。確定申告が必要なケース譲渡所得（利益）が発生した場合（税金を納付するため）「3,000万円の特別控除」や「軽減税率の特例」などを適用して、計算上の税額が0円になった場合（特例の適用を申請するため）売却によって損失（赤字）が出たが、「譲渡損失の繰越控除」などの特例を利用して他の所得と相殺（損益通算）したい場合逆に、売却して損失が出たうえで、特に何の特例も利用しない場合は、確定申告の義務はありません。確定申告の時期と場所引用元：photoAC確定申告は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に行います。 申告書の提出先は、申告を行う時点での住所地を管轄する税務署です。現在は、e-Tax（電子申告）を利用すれば、自宅からオンラインで申告を完結させることも可能です。確定申告に必要な主な書類引用元：photoAC申告時には、譲渡所得の内訳を証明するために多くの書類が必要となります。早めに準備を始めることが重要です。確定申告書B様式、分離課税用の申告書第三表譲渡所得の内訳書（計算明細書）売却時に関する書類: 不動産売買契約書（売却時）の写し、譲渡費用（仲介手数料など）の領収書の写し購入時に関する書類: 不動産売買契約書（購入時）の写し、取得費（仲介手数料、登記費用など）の領収書の写しその他（該当する場合）: 登記事項証明書（登記簿謄本）、戸籍の附票（マイホーム特例などで住所が異なる場合）、相続関連の書類（相続税の取得費加算特例など）税金の納付期限と方法引用元：photoAC確定申告によって算出された所得税・復興特別所得税は、原則として確定申告の期限と同じ3月15日までに納付する必要があります。 住民税については、確定申告の情報に基づき市区町村が税額を計算し、その年の6月頃に納付書が送付されてくるため、それに従って納付します。（通常、4期に分けて支払います）納付方法は、税務署や金融機関の窓口での現金納付のほか、口座振替、クレジットカード納付、コンビニ納付（一定額以下）など、複数の方法が用意されています。不動産売却に関する税金は、その計算方法や特例の適用要件が非常に複雑です。特に特例の適用ミスは、数百万円の税額の差につながることもあります。不明な点が多い場合や、計算に自信がない場合は、税理士などの専門家に相談することを強く推奨します。稲沢市で家を買う・借りるなら！知っておきたい優良不動産会社引用元：unsplash稲沢市で住まいを探そうにも、不動産会社が多くて迷っていませんか？ 会社によって戸建てやマンションといった得意分野、詳しい地域が違いますし、担当者との相性も無視できません。 住まい探しは人生の大きな選択です。だからこそ、稲沢の土地勘があり、地域で長く愛されている会社を見つけることが何より大切です。ここでは、まさにそうした地元で評判の不動産会社を厳選して紹介します。理想の住まい探しのヒントにしてください。ハウスドゥ 愛西（株式会社不動産トータルサポート）引用元：ハウスドゥ 愛西公式HP会社名株式会社不動産トータルサポート本社所在地〒496-8007愛知県愛西市南河田町高台10番地2電話番号【ハウスドゥ 愛西】0567-22-5665【ハウスドゥ 弥富・佐屋】0567-69-5660対応エリア愛知県稲沢市、清須市、愛西市、あま市、津島市、弥富市及びその近郊公式サイトURL【ハウスドゥ愛西】https://aisai-housedo.com/sell/ 【ハウスドゥ 弥富・佐屋】 https://aisaiminami-housedo.com/sell/%3Ciframe%20src%3D%22https%3A%2F%2Fwww.google.com%2Fmaps%2Fembed%3Fpb%3D!1m18!1m12!1m3!1d52171.351517458475!2d136.67680755820308!3d35.18879310000001!2m3!1f0!2f0!3f0!3m2!1i1024!2i768!4f13.1!3m3!1m2!1s0x6003991167635463%253A0xcba9f5bcc48cd73e!2z44OP44Km44K544OJ44Kl5oSb6KW_77yI5qCq5byP5Lya56S-5LiN5YuV55Sj44OI44O844K_44Or44K144Od44O844OI77yJ!5e0!3m2!1sja!2sjp!4v1759197824377!5m2!1sja!2sjp%22%20width%3D%22600%22%20height%3D%22450%22%20style%3D%22border%3A0%3B%22%20allowfullscreen%3D%22%22%20loading%3D%22lazy%22%20referrerpolicy%3D%22no-referrer-when-downgrade%22%3E%3C%2Fiframe%3E愛西市を知り尽くした「地元のプロ」でありながら、全国６９０店舗以上のネットワークも併せ持つハウスドゥ愛西（株式会社不動産トータルサポート）。 この強みを活かし、画一的な売却プランは提案しません。 まず大切にするのは、持ち主の事情や背景にある想いを深く理解すること。 仲介、買取、リースバックといった多彩な手法から、その人にとって本当に最適な解決策を導き出す総合力が最大の武器です。目先の金額だけでなく、売却後の生活まで見据えた計画を立てられるのは、スタッフが依頼者と同じ目線でゴールを共有しているから。安心して任せられるパートナーです。こちらの記事もよく読まれています！ハウスドゥ愛西の実績と口コミ・評判を徹底解説ハウスドゥ 愛西が不動産売却で選ばれる理由愛知県の愛西市・稲沢市・あま市・津島市に根を張り、不動産に関する様々な相談に応えているのがハウスドゥ愛西（株式会社不動産トータルサポート）です。所有者一人ひとりが抱える想いや事情を大切に、その資産価値を最大限に引き出すための売却サポートを信条としています。全国に広がる情報網と多彩な広告を駆使した圧倒的な告知力画一的ではない、売主の事情に寄り添う多彩な売却プラン地域の不動産価値を知り尽くした専門家による、納得度の高い査定「まだ売ると決めたわけではないけど、価格だけ知りたい」という段階からの相談も大歓迎です。査定はもちろん無料。まずは公式サイトで、その実力を確かめてみてはいかがでしょうか。▶︎ ハウスドゥ 愛西（株式会社不動産トータルサポート）公式HPへ株式会社カチタス名古屋店引用元：photoAC会社名株式会社カチタス本社所在地〒376-0025群馬県桐生市美原町4番2号TEL: 03-5542-3882名古屋支店〒465-0024愛知県名古屋市名東区本郷3丁目5グロウバルビル2階2C号室TEL:052-773-5551公式サイトURLhttps://home.katitas.jp/shop_info/129%3Ciframe%20src%3D%22https%3A%2F%2Fwww.google.com%2Fmaps%2Fembed%3Fpb%3D!1m18!1m12!1m3!1d417900.95500012126!2d136.88261954314004!3d35.08545020507855!2m3!1f0!2f0!3f0!3m2!1i1024!2i768!4f13.1!3m3!1m2!1s0x600485b4faf309bb%253A0xd6e5bc7853389004!2z77yI5qCq77yJ44Kr44OB44K_44K5IOWQjeWPpOWxi--8iOadseOCqOODquOCou-8ieW6lw!5e0!3m2!1sja!2sjp!4v1753943953116!5m2!1sja!2sjp%22%20width%3D%22600%22%20height%3D%22450%22%20style%3D%22border%3A0%3B%22%20allowfullscreen%3D%22%22%20loading%3D%22lazy%22%20referrerpolicy%3D%22no-referrer-when-downgrade%22%3E%3C%2Fiframe%3E古くなった住まいを買取り、今の暮らしに合わせてリノベーション。株式会社カチタスは、そうして新たな価値を生み出す事業を全国で進めています。その住まいは多くの人に選ばれ、買取再販業界において１０年連続で販売戸数No.1を達成。 全国に１３５以上ある拠点をベースに、深刻化する空き家問題や地方の活性化にも貢献するビジネスモデルは、これからの時代に求められるものとして高く評価されています。こちらの記事もご覧ください！カチタス名古屋店の口コミ・評判は？売却実績や特徴を解説三井のリハウス 一宮センター（三井不動産リアルティ株式会社）引用元：三井のリハウス公式HP会社名三井不動産リアルティ株式会社本社所在地〒100-6001東京都千代田区霞が関3丁目2番5号TEL:03-6758-4060一宮センター〒491-0858愛知県一宮市栄3丁目7-15一宮駅前ビルディング5FTEL:0120-32-1931公式サイトURLhttps://www.rehouse.co.jp/store/ichinomiya/%3Ciframe%20src%3D%22https%3A%2F%2Fwww.google.com%2Fmaps%2Fembed%3Fpb%3D!1m18!1m12!1m3!1d3256.159370013193!2d136.79626057577093!3d35.302021322711944!2m3!1f0!2f0!3f0!3m2!1i1024!2i768!4f13.1!3m3!1m2!1s0x6003a0a1e46beae7%253A0xd7809e64e8e05a58!2z5LiJ5LqV44Gu44Oq44OP44Km44K5IOS4gOWuruOCu-ODs-OCv-ODvA!5e0!3m2!1sja!2sjp!4v1753943984830!5m2!1sja!2sjp%22%20width%3D%22600%22%20height%3D%22450%22%20style%3D%22border%3A0%3B%22%20allowfullscreen%3D%22%22%20loading%3D%22lazy%22%20referrerpolicy%3D%22no-referrer-when-downgrade%22%3E%3C%2Fiframe%3E三井のリハウス一宮センターは、「三井不動産リアルティグループ」という大きな信頼を背負い、一宮市の不動産仲介を担っています。 全国区のブランド力と、一宮の市場を知り尽くした地域密着の専門性。この両方を兼ね備えている点が、他にはない強みです。大切な資産の売却だからこそ、個々の事情に寄り添った丁寧なサポートが光ります。 公式サイトでは資産価値の簡易査定もできるため、売却を迷っている方や不安がある方にとって、頼れる相談窓口となるはずです。こちらの記事もご覧ください！三井のリハウス 一宮センター（三井不動産リアルティ株式会社）の口コミが話題！評判の理由を徹底解説まとめ引用元：photoAC不動産売却には、さまざまな税金が関わり、適切な知識と準備が必要です。譲渡所得税や住民税のほか、印紙税や仲介手数料なども売却時に発生しますが、控除や特例を活用することで、税負担を軽減できる場合があります。確定申告や税金支払いの流れを理解し、節税対策を講じることで、不動産売却をスムーズに進めることができるでしょう。不動産売却をお考えの方は、ぜひこの記事も参考にしてみて下さい。不動産仲介と不動産買取の売却期間を比較！短期間で売却できるポイントも解説高く売れる家の特徴とは？高値売却に必要な五つの要素不動産売却の手順完全ガイド｜確定申告まで7ステップで解説