相続で取得した不動産を売却する際、売却時期によって税負担が大きく変わることをご存知でしょうか？特に、相続開始から3年以内に売却した場合、税金を大幅に軽減できる可能性のある特例が存在します。この記事では、相続不動産を3年以内に売却することで適用される可能性のある2つの主な特例について徹底解説します。適用要件や計算方法、注意点などをわかりやすく解説しますので、相続不動産の売却を検討されている方は必見です。賢く特例を活用し、スムーズな売却を実現しましょう。目次相続した不動産を3年以内に売却すると適用される特例引用元：unsplash取得費加算の特例は、相続で得た財産を相続開始日から3年以内に売却した場合に適用され、相続税と譲渡所得税の二重課税を緩和する制度です。相続税は財産取得に、譲渡所得税は売却益に課税されますが、同じ財産への二重課税を避けるため、この特例があります。具体的には、納めた相続税のうち、売却した財産に対応する金額を取得費に加算します。これにより譲渡所得が減り、譲渡所得税を抑えられるのです。例えば、相続税1,000万円のうち、売却不動産に対応する300万円を取得費に加算可能です。この特例は不動産に限らず、株式など他の譲渡所得財産にも適用されます。適用要件取得費加算の特例を適用するためには、以下の要件をすべて満たす必要があります。相続、遺贈、死因贈与により財産を取得した個人である（個人が対象）財産を取得した人が相続税を納めている相続開始日から3年以内に譲渡している（相続税の申告期限から3年以内ではない）譲渡所得の対象となる財産であるこれらの要件をすべて満たしている場合に、取得費加算の特例を適用することができます。なお、相続開始日は被相続人が亡くなった日です。相続税の申告期限は、相続開始日の翌日から10ヶ月以内ですが、取得費加算の特例は相続開始日から3年以内であることに注意が必要です。また、譲渡所得の対象となる財産は、不動産、株式、ゴルフ会員権などが該当します。生活用動産（家具、衣服など）は対象外です。計算方法取得費加算の特例における加算額は、以下の計算式で算出します。加算額 ＝ 相続税額 × (譲渡した財産の相続税評価額 ÷ 相続財産の総額)ここで、相続税額：実際に納めた相続税の総額譲渡した財産の相続税評価額：売却不動産の相続税評価額（路線価などを基に算出）相続財産の総額：相続した財産の総額例えば、相続税額500万円、売却不動産の相続税評価額2,000万円、相続財産の総額5,000万円の場合、加算額は500万円 × (2,000万円 ÷ 5,000万円) ＝ 200万円となります。この200万円を取得費に加算することで、譲渡所得を減らし、譲渡所得税を抑える効果があります。申告と特例の利用方法取得費加算の特例を利用するには確定申告が必要です。確定申告書に特例適用の旨を記載し、必要書類を添付して税務署に提出します。必要書類は以下の通りです。確定申告書：所定の様式を使用相続税の申告書の写し：相続税納付の証明売買契約書の写し：不動産売買契約の証明その他、税務署が必要と認める書類：追加書類の提出を求められる場合あり確定申告の時期は、売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。期限内の申告を心がけましょう。不明な点があれば、税理士等の専門家への相談をお勧めします。相続空き家の3,000万円特別控除の特例引用元：unsplash相続空き家の3,000万円特別控除は、被相続人の居住家屋（空き家）を相続し、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。空き家の有効活用と地域活性化が目的です。譲渡所得は「売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)」で計算される売却益です。この特例で譲渡所得が大幅に減少し、譲渡所得税（所得税と住民税）を節税できます。例えば、譲渡所得4,000万円の場合、特例利用で課税対象は1,000万円に減額されます。ただし、「取得費加算の特例」との併用はできません。適用要件相続空き家の3,000万円特別控除の適用には、以下の主な要件を満たす必要があります。被相続人の居住家屋：相続開始直前まで被相続人が居住している昭和56年5月31日以前建築：耐震基準を満たさない古い家屋が対象相続開始日から3年経過日の属する年の12月31日までに売却：売却期限あり売却価格1億円以下：高額物件は対象外相続後、事業・貸付・被相続人以外の居住用に使用されていないこと：相続後空き家状態であること一定の耐震改修または取り壊し更地にして売却：安全性確保これら全てを満たす場合に特例が適用されます。参考：マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁計算方法相続空き家の3,000万円特別控除の計算方法は比較的シンプルです。譲渡所得が3,000万円以上の場合、控除額は3,000万円です。 譲渡所得が3,000万円未満の場合、控除額は譲渡所得の金額です。例えば、譲渡所得が5,000万円であれば、3,000万円が控除され、課税対象となる譲渡所得は2,000万円になります。譲渡所得が2,000万円であれば、2,000万円全額が控除され、課税対象となる譲渡所得は0円になります。申告と特例の利用方法相続空き家の3,000万円特別控除を利用するためには、確定申告を行う必要があります。確定申告書に、この特例を適用する旨を記載し、以下の書類を添付して税務署に提出します。確定申告書売買契約書の写し被相続人の除票住民票の写し耐震改修を行った場合はその証明書、取り壊した場合は閉鎖登記簿謄本など確定申告の時期は、売却した年の翌年の2月16日から3月15日までです。相続不動産を売却する際の注意点引用元：unsplash相続不動産を売却する際には、税金以外にも様々な注意点があります。事前に故人から相続人に名義変更手続きが必要2024年から相続登記が義務化「取得費加算の特例」と「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」は併用できない不動産を共有状態で売却するのは難しいこれらの注意点を解説していきますので、スムーズな売却の為に覚えておきましょう。事前に故人から相続人に名義変更手続きが必要相続した不動産を売却する前に、必ず行わなければならないのが相続登記、つまり名義変更です。これは登記簿上の所有者を、亡くなった方（被相続人）から相続人に変更する手続きです。相続登記をしないと、法的に所有権を主張できず、売却はもちろん、金融機関からの融資などにも支障が出ます。手続きは法務局で行い、被相続人と相続人の戸籍謄本、遺産分割協議書（遺言書があれば遺言書）、不動産の登記簿謄本などが必要です。手続きは複雑な場合もあるため、司法書士等の専門家に依頼することをおすすめします。相続登記を済ませてから売却手続きに進むようにしましょう。2024年から相続登記が義務化2024年4月1日から相続登記が義務化されました。所有者不明土地問題の解消が目的です。相続で不動産を取得した方は、取得を知った日から3年以内に登記申請が必要です。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。今後は相続発生後、速やかに登記手続きを行うことが重要です。遅れると過料だけでなく、将来的な売却や活用も困難になる可能性があります。「取得費加算の特例」と「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」は併用できない相続不動産の売却において、税負担を軽減するための特例として、「取得費加算の特例」と「相続空き家の3,000万円特別控除」の2つがあります。しかし、これらの特例は併用することができません。「取得費加算の特例」は、納めた相続税の一部を取得費に加算することで、譲渡所得を減らす効果があります。「相続空き家の3,000万円特別控除」は、譲渡所得から最大3,000万円を控除する効果があります。どちらの特例が有利になるかは、個々の状況によって異なります。一般的には、譲渡所得が3,000万円を超える場合は、「相続空き家の3,000万円特別控除」が有利になることが多いです。譲渡所得が3,000万円以下の場合は、「取得費加算の特例」が有利になる場合もあります。税理士などの専門家に相談し、最適な特例を選択することをおすすめします。不動産を共有状態で売却するのは難しい相続により不動産が複数の相続人の共有名義になっている場合、売却の手続きは複雑になります。共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。もし共有者の中に売却に反対する人がいる場合、売却を進めることができません。また、共有者間で意見が対立し、遺産分割協議がまとまらない場合も、売却が長期化する可能性があります。共有状態の解消方法としては、共有者全員で売却するか、共有物分割請求訴訟を起こすなどの方法があります。しかし、訴訟は時間と費用がかかるため、できる限り共有者間で話し合い、合意形成を図ることが望ましいです。相続不動産を3年以内に売却すると税金はどうなるのかについてご覧になっている方は、こちらの記事も読んでいます。もしよければご覧ください。不動産売却の失敗を避けるための重要なポイント相続した不動産の売却におすすめの不動産会社引用元：unsplashここまで、相続不動産の売却に関わる税金について紹介してきましたが、いかがでしたか？最後に、不動産の売却会社をお探しの方に向けて、当メディア注目エリアの稲沢市でおすすめの不動産会社をご紹介します。1.ハウスドゥ 愛西（株式会社不動産トータルサポート）引用元：ハウスドゥ 愛西公式HP会社名株式会社不動産トータルサポート本社所在地〒496-8007愛知県愛西市南河田町高台10番地2電話番号【ハウスドゥ 愛西】0567-22-5665【ハウスドゥ 弥富・佐屋】0567-69-5660対応エリア愛知県稲沢市、清須市、愛西市、あま市、津島市、弥富市及びその近郊公式サイトURL【ハウスドゥ愛西】https://aisai-housedo.com/sell/ 【ハウスドゥ 弥富・佐屋】 https://aisaiminami-housedo.com/sell/ハウスドゥ愛西（株式会社不動産トータルサポート）は、愛知県愛西市に根ざして活動する不動産会社です。不動産売却においては、全国690店舗以上が加盟するネットワークを活した広範囲な宣伝力と、ウェブや紙媒体を問わない広告展開が特徴です。スピーディーに価格を提示する買取サービスや、売却後も現在の住まいに居住できる「ハウス・リースバック」など、個々の事情に合わせた柔軟な売却プランを提案できる点も頼れるポイントです。地域の特性を熟知したベテランスタッフが、一人ひとりの状況に寄り添った最適な提案を心掛けています。こちらの記事もよく読まれています！ハウスドゥ愛西の実績と口コミ・評判を徹底解説ハウスドゥ 愛西が不動産売却で選ばれる理由ハウスドゥ愛西（株式会社不動産トータルサポート）は、愛知県の愛西市・稲沢市・あま市・津島市を中心に、地域に密着したサービスを提供する不動産会社です。所有する大切な不動産を「より早く」「より高く」、そして何よりも「希望に沿った形」で売却するためのサポート力に定評があります。多彩な広告媒体と全国規模のネットワーク事情に合わせた柔軟な売却方法の提案地域を熟知した専門スタッフによる的確な査定「ひとまず参考価格が知りたい」という段階からでも、気軽に相談に応じています。査定は無料なので、まずは公式HPで詳細を確認してみてはいかがでしょうか。▶︎ ハウスドゥ 愛西（株式会社不動産トータルサポート）公式HPへ２.カチタス名古屋引用元：株式会社カチタス公式HP会社名株式会社カチタス本社所在地〒376-0025群馬県桐生市美原町4番2号支店所在地【名古屋支店】〒465-0024愛知県名古屋市名東区本郷3丁目5 グロウバルビル2階 2C号室電話番号052-773-5551対応エリア愛知県全域（一部除く）公式サイトURLhttps://home.katitas.jp/shop_info/129カチタス名古屋は、中古住宅の買取・再生・販売を専門とする企業です。ニトリと業務・資本提携を結んでおり、東証プライムに上場しています。名古屋には「名古屋（西エリア）店」と「名古屋（東エリア）店」の2店舗があります。カチタスは、中古住宅を知り尽くしたプロが物件を買い取り、細部までチェックし、自社規格に沿って丁寧にリフォームしている点が大きな特徴です。購入後も安心して住み続けることができる住まいを提供しています。もっと詳しくカチタス名古屋について知りたい方は、こちらの記事もどうぞ。カチタス名古屋店の口コミ・評判は？売却実績や特徴を解説まとめ引用元：unsplash相続で取得した不動産を3年以内に売却すると、税負担を軽減できる特例が利用可能です。「取得費加算の特例」は、相続税の一部を取得費に加算し譲渡所得税を抑える制度です。一方、「相続空き家の3,000万円特別控除」は、被相続人の居住していた空き家を売却する際に譲渡所得から最大3,000万円を控除します。ただし、両特例の併用は不可です。適用には期限や要件を満たす必要があります。さらに、2024年から相続登記が義務化され、未手続きの場合に罰則が課される可能性があります。また、不動産の共有状態での売却は複雑になるため、事前準備や専門家への相談が重要です。適切な特例を選択し、スムーズな売却を目指しましょう。この記事を読んだ方はこんな記事もご覧になっています。もしよければご覧ください。不動産売却にかかる税金とは？知っておきたい節税対策と手続きの流れ