不動産の売却は、人生における大きな出来事の一つです。不動産を売却して利益を得ることもあれば、損失を被ることもあります。その際に気になるのが税金の問題です。不動産売却の際には様々な税金がかかりますが、同時に、税負担を軽減するための優遇税制も設けられています。この記事では、不動産売却にかかる税金の種類や、利益が出た場合、損失が出た場合に利用できる特別控除や特例、注意点も詳しく解説します。目次不動産売却にかかる税金とは引用元：photoAC不動産を売却する際には、いくつかの税金が発生します。売却により得た利益に対して課税されるものや、売却の手続き自体にかかるものなど、性質が異なります。 ここでは、主な税金について解説します。譲渡所得税（所得税・住民税）引用元:photoAC不動産売却で最も大きな影響があるのが「譲渡所得税」です。これは、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課税される税金で、実質的には「所得税」と「住民税」（及び復興特別所得税）を指します。｜譲渡所得の計算方法譲渡所得税の計算は、まず譲渡所得を算出することから始まります。譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）取得費売却した不動産を購入したときの代金や、購入時にかかった仲介手数料、登記費用、不動産取得税などの税金、その後の増改築費用（リフォーム費用）などが含まれます。建物の場合は、購入代金から減価償却費相当額を差し引いて計算します。購入時の契約書などが見当たらず取得費が不明な場合は、売却価格の5%を「概算取得費」として計算することができます。譲渡費用売却するために直接かかった費用で、仲介手数料、印紙税、測量費用、建物の解体費用（土地売却のため）、売却のための広告料などが該当します。｜所有期間による税率の違い算出した譲渡所得に対して、不動産の「所有期間」に応じた税率を乗じて税額が決定します。この所有期間は、売却した年の1月1日時点で判断される点に注意が必要です。短期譲渡所得（所有期間5年以下）:税率：39.63%（所得税30% ＋ 復興特別所得税0.63% ＋ 住民税9%）長期譲渡所得（所有期間5年超）:税率：20.315%（所得税15% ＋ 復興特別所得税0.315% ＋ 住民税5%）所有期間が5年を超えるかどうかで税率が約2倍も変わるため、売却のタイミングは非常に重要です。印紙税引用元：photoAC不動産売却に課される印紙税とは、不動産の売買契約書などの文書に課税される税金です。 契約書や領収書に収入印紙を貼り付けて押印することで納付します。印紙税の金額は、契約書に記載された契約金額によって異なり、金額が大きくなるほど税額も高くなります。例えば、売買金額が1,000万円を超え5,000万円以下の契約書には、平成26年4月1日から令和9年3月31日までに作成される契約書については軽減措置が適用され、印紙税額は1万円（本則2万円）となります。売買契約書は通常2通作成し、売主と買主がそれぞれ1通ずつ保有するため、双方が自身の保有する契約書分の印紙税を負担するのが一般的です。登録免許税引用元：photoAC登録免許税は、不動産の登記手続きを行う際に課税される税金です。 不動産売却においては、通常、買主が所有権移転登記の費用を負担し、売主は「（住宅ローンが残っている場合の）抵当権抹消登記」や「登記簿上の住所・氏名が現状と異なる場合の変更登記」にかかる登録免許税を負担します。抵当権抹消登記は、不動産1個につき1,000円（土地と建物なら2,000円）かかります。その他（消費税、固定資産税・都市計画税の清算）引用元：photoAC上記の主要な税金のほか、以下も関係します。消費税個人が居住用のマイホームを売却する場合、建物には消費税はかかりません（土地はもともと非課税）。ただし、投資用物件の売却や、事業として行っている不動産売買の場合は、建物部分の売却価格に対して消費税が課税されます。固定資産税・都市計画税これらの税金は、その年の1月1日時点の所有者に1年分が課税されます。そのため、年の途中で売却した場合、売却日以降の分を買主から清算金として受け取る（日割り計算する）のが通例です。これは税金そのものではありませんが、売買代金と合わせて授受される重要な金銭です。不動産売却で利益が出た時に使える優遇税制引用元：photoAC不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、多額の譲渡所得税がかかる可能性があります。しかし、特にマイホーム（居住用財産）の売却に関しては、税負担を大幅に軽減できる優遇税制（特例）が用意されています。居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除引用元:photoACこれは、マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例で、非常に強力な節税効果があります。 この特例を適用すると、譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税はかかりません。特に注目すべき点は、控除は一人につき最大3,000万円であるということです。そのため、建物や土地が夫婦の共有名義（例：持ち分1/2ずつ）であれば、それぞれの持ち分に対して3,000万円の控除が適用され、合計で最大6,000万円までの控除が可能になります。この特例の適用を受けるには、主に以下のような要件を満たす必要があります。自分が住んでいる家屋、または家屋とともにその敷地（土地）を売却すること。以前住んでいた場合は、住まなくなってから3年が経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。売却した年の前年、前々年にこの特例や他のマイホーム関連の特例（軽減税率、買い換え特例など）を使っていないこと。売却相手が、親子や夫婦、生計を一つにする親族など、特別な関係にある者でないこと。所有期間の長短に関わらず利用できる点が大きな特徴です。居住用財産を売ったときの軽減税率の特例引用元：photoACマイホームを売却した場合、その所有期間が10年を超えていると、譲渡所得に対する税率が軽減される特例です。 通常、長期譲渡所得（所有期間5年超）の税率は約20%ですが、この特例を適用すると、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について、税率が約14%（所得税10%＋復興特別所得税0.21%＋住民税4%）に引き下げられます。この特例は、前述の「3,000万円の特別控除」と併用が可能です。併用した場合、譲渡所得からまず3,000万円を引き、残った金額に対して軽減税率が適用されます。 適用要件は、3,000万円特別控除の要件に加えて、「売却した年の1月1日において、所有期間が10年を超えていること」が必要です。特定の居住用財産の買い換え特例引用元：photoAC自分が住んでいるマイホームを売却し、新たにマイホームを購入（買い換え）する場合、一定の要件を満たせば、売却によって得た利益（譲渡所得）に対する課税を、将来に繰り延べることができる特例です。ただし、注意したいのは、この特例によって税金が免除されるわけではなく、あくまで「先送り（繰り延べ）」されるという点です。売却益そのものには課税されませんが、新しく購入したマイホームの取得費は、繰り延べた分だけ低くみなされます。そのため、将来その新しいマイホームを売却した際に、繰り延べた分も含めて課税されることになります。売却するマイホームが、新しく購入するマイホームより高いか同額なら、税金は全額繰り延べになります。一方、新しいマイホームの方が安い場合は、その差額（売却価格が購入価格を上回る部分）に税金がかかります。この特例は「3,000万円の特別控除」や「軽減税率の特例」とは併用できません。どちらが有利になるかは、売却益の額や買い換える物件の価格によって異なるため、慎重なシミュレーションが必要です。相続した空き家を売却した場合の3,000万円特別控除引用元:photoACマイホーム（居住用財産）だけでなく、相続で受け継いだ家（空き家）を売却する場合にも、一定の要件下で譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）があります。これは、亡くなった方（被相続人）が一人で住んでいた家屋などを相続し、その家屋または取り壊し後の土地を売却した場合に適用できる可能性があります。 主な要件としては、以下のようなものがあります。昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること。相続開始の直前まで被相続人が居住していたこと。相続時から売却時まで、事業用や賃貸用、居住用に使われていないこと。売却代金が1億円以下であること。相続開始から3年が経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。家屋をそのまま売却する場合は、一定の耐震基準を満たす必要があります。要件が非常に複雑なため、適用を検討する場合は専門家への相談が不可欠です。不動産売却で損失が出た時に使える税金控除や特例引用元：photoAC不動産を売却した結果、利益（譲渡所得）が出ず、逆に損失（譲渡損失）が発生した場合にも、税負担を軽減できる特例が設けられています。 特にマイホームの売却で損失が出た場合には、他の所得と相殺したり、将来の税金を減らしたりすることが可能です。譲渡損失の損益通算と繰越控除とは引用元：photoAC通常、不動産の売却で出た損失は、給与所得や事業所得など、他の所得と相殺（損益通算）することはできません。 しかし、マイホームの売却で損失が出た場合に限り、一定の要件を満たせば、この損益通算が認められます。例えば、不動産の売却で200万円の損失が出た場合、その年の給与所得が500万円であれば、所得金額を300万円として所得税額を計算することができ、所得税の負担を軽減できます（すでに納めた税金が還付される）。さらに、その年の他の所得から損失分を差し引いても、まだ損失額が残る（控除しきれない）場合、その損失を翌年以降最大3年間にわたって繰り越して控除することができます。これを「繰越控除」といいます。 この制度は、損失が発生した年だけでなく、翌年以降の所得税や住民税の負担も軽減できる強力な特例です。この特例には、マイホームの買い換えを伴う場合と、伴わない場合の2種類があります。マイホームを買い換えない場合の特例（特定の居住用財産の譲渡損失）引用元：photoACマイホームを売却して損失が出たものの、新しい家は購入しない（または一定の要件を満たす買い換えではない）場合でも、損益通算と繰越控除が認められる特例があります。主な適用要件は以下の通りです。自分が住んでいたマイホームの売却であること。売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていること。売却した年の年末において、その売却したマイホームのローン（住宅ローン）が残っていないこと、または、売却代金でローンを完済できない場合でも、売却契約の前日時点で一定の要件（償還期間10年以上など）を満たす住宅ローンが残っていること。マイホームを買い換える場合の特例（居住用財産の買換え等）引用元：photoACマイホームを売却して損失が出て、かつ、新たにマイホームを買い換える場合には、買い換えない場合よりも適用要件が一部緩和された特例が用意されています。主な適用要件は以下の通りです。自分が住んでいたマイホームの売却であること。売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていること。売却した年の前年の1月1日から翌年の12月31日までの間に、新しいマイホームを購入すること。新しいマイホームは、床面積が50平方メートル以上で、一定の要件を満たす住宅ローン（償還期間10年以上）を利用して購入すること。購入した年の年末までに新しいマイホームに居住すること（または見込みであること）。この特例では、売却した物件の住宅ローンが残っている必要はありません。不動産売却の優遇税制の注意点引用元：photoAC不動産売却の優遇税制は非常に有効ですが、適用を受けるためにはいくつかの重要な注意点があります。すべての特例で確定申告が必須引用元：photoAC不動産売却で利益が出た場合、控除額が多い「3,000万円特別控除」を利用することで、計算上の譲渡所得金額がゼロ（＝納税額ゼロ）になるケースは多々あります。 しかし、特別控除を適用して課税額がゼロになったとしても、確定申告が不要になるわけではありません。利益が出た場合に特例（3,000万円控除、軽減税率、買い換え特例）を適用する場合も、損失が出た場合に特例（損益通算、繰越控除）を適用する場合も、その特例を使いたい旨を税務署に申告する必要があります。確定申告を怠ると、これらの優遇税制は一切適用されず、本来納めるべき税額（または還付されるべき金額）が正しく計算されません。売却した年の翌年に、必ず確定申告を行う必要があります。併用できない優遇税制の組み合わせ引用元：photoAC不動産売却に関する優遇税制は、強力なものが複数ありますが、残念ながらすべてを同時に利用できるわけではありません。主な併用不可の組み合わせを知っておくことが重要です。「3,000万円特別控除」と「軽減税率」は併用可能です。これは最もよく使われる組み合わせの一つです。「買い換え特例」は、「3,000万円特別控除」や「軽減税率」とは併用できません。売却益が大きく、買い換える場合は、どちらが有利かをシミュレーションする必要があります。「損失の特例（損益通算・繰越控除）」は、当然ながら利益が出た場合の特例（3,000万円控除など）とは併用できません。同一年に複数の不動産を売却した場合など、さらに複雑なルールが適用されることもあります。どの特例を適用するのが最も有利かは、各々の状況で異なります。選択を誤ると大きな差額になるため、不動産会社や税理士などの専門家に相談することが賢明です。住宅ローン控除（減税）との併用関係引用元：photoACマイホームを買い換える場合、新しく購入した家で「住宅ローン控除（減税）」の適用を検討する方も多いでしょう。しかし、売却した家で使った特例によっては、新しい家での住宅ローン控除が受けられない場合があります。「3,000万円特別控除」や「軽減税率」の特例を適用した場合、その特例を適用した年、その前年、前々年に、新しい家での住宅ローン控除を適用することはできません（一部例外あり）。「買い換え特例」を適用した場合は、新しい家で住宅ローン控除を適用することはできません。「損失の特例（損益通算・繰越控除）」を適用している期間中は、原則として新しい家での住宅ローン控除は併用できません（繰越控除期間が終われば適用可能になる場合があります）。売却益の額と、新しく受ける住宅ローン控除の総額を比較し、どちらを優先する（またはどのタイミングで適用する）のがトータルで有利になるか、慎重な資金計画が必要です。不動産売却した場合の優遇税制や特例についてご覧になっている方は、こちらの記事も読んでいます。もしよければご覧ください。忘れないで！家の売却時における確定申告の重要性地元の不動産売却ならココ！評判と実績で選ぶ「本当に信頼できる」優良企業3選引用元：photoAC「地元の不動産を売るなら、やっぱり地域に詳しい会社がいい」そう考える方は多いでしょう。地元のニーズや相場を熟知した地域密着型の不動産会社は、高値売却やスムーズな取引の強力な味方です。しかし、数ある会社の中から「本当に信頼できる」一社を見極めるのは簡単ではありません。本記事では、地元での確かな「評判」と豊富な「売却実績」という2つの視点から、優良企業を徹底比較。安心して大切な資産の売却を任せられる、選りすぐりの優良企業3選をピックアップしました。後悔しない会社選びのために、ぜひ参考にしてください。ハウスドゥ 愛西（株式会社不動産トータルサポート）引用元：ハウスドゥ 愛西公式HP会社名株式会社不動産トータルサポート本社所在地〒496-8007愛知県愛西市南河田町高台10番地2電話番号【ハウスドゥ 愛西】0567-22-5665【ハウスドゥ 弥富・佐屋】0567-69-5660対応エリア愛知県稲沢市、清須市、愛西市、あま市、津島市、弥富市及びその近郊公式サイトURL【ハウスドゥ愛西】https://aisai-housedo.com/sell/【ハウスドゥ 弥富・佐屋】 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強みは、愛西市を知り尽くした地域密着の専門知識と、ハウスドゥグループが持つ全国規模のネットワークを併せ持っていること。これにより、一般的な「仲介」はもちろん、「買取」による早期現金化や、売却後も住み続けられる「ハウスリースバック」といった選択肢も提示できます。物件の価値を多角的に判断し、売主の個別の状況に合わせた最良の売却方法を柔軟に提案できる体制こそが、同社の信頼の証です。大切な資産だからこそ、売主の想いを理解する経験豊かなスタッフが、責任を持ってサポートにあたってくれます。こちらの記事もよく読まれています！ハウスドゥ愛西の実績と口コミ・評判を徹底解説ハウスドゥ 愛西が不動産売却で選ばれる理由愛知県の愛西市・稲沢市・あま市・津島市エリアの不動産のことなら、地域に根差したハウスドゥ愛西（株式会社不動産トータルサポート）が力になります。大切な資産だからこそ、売る人の不安に寄り添い、納得感のあるゴールへと導く。それが、この会社の売却サポートにおける基本姿勢です。全国へ届く情報網と地域での多彩な広告活動売却か買取か、一人ひとりの事情に合わせた最適な出口戦略地元市場を熟知したプロの目による、信頼性の高い価値診断「まだ売ると決めたわけではないけど」という段階からの相談も歓迎しており、査定はもちろん無料です。まずは公式サイトで会社の雰囲気を確かめてみてはいかがでしょうか。▶︎ ハウスドゥ 愛西（株式会社不動産トータルサポート）公式HPへ株式会社カチタス名古屋店引用元：photoAC会社名株式会社カチタス本社所在地〒376-0025群馬県桐生市美原町4番2号TEL: 03-5542-3882名古屋支店〒465-0024愛知県名古屋市名東区本郷3丁目5グロウバルビル2階2C号室TEL:052-773-5551公式サイトURLhttps://home.katitas.jp/shop_info/129%3Ciframe%20src%3D%22https%3A%2F%2Fwww.google.com%2Fmaps%2Fembed%3Fpb%3D!1m18!1m12!1m3!1d3261.1719146954288!2d137.0126695269531!3d35.1772675!2m3!1f0!2f0!3f0!3m2!1i1024!2i768!4f13.1!3m3!1m2!1s0x600485b4faf309bb%253A0xd6e5bc7853389004!2z77yI5qCq77yJ44Kr44OB44K_44K5IOWQjeWPpOWxi--8iOadseOCqOODquOCou-8ieW6lw!5e0!3m2!1sja!2sjp!4v1762849139500!5m2!1sja!2sjp%22%20width%3D%22600%22%20height%3D%22450%22%20style%3D%22border%3A0%3B%22%20allowfullscreen%3D%22%22%20loading%3D%22lazy%22%20referrerpolicy%3D%22no-referrer-when-downgrade%22%3E%3C%2Fiframe%3E愛知県一宮市において、「三井のリハウス」ブランドの信頼感を基盤に不動産仲介を手掛けるのが「一宮センター」です。 同センターは、三井不動産リアルティグループとしての広域な集客力と、一宮市の市場動向を熟知した専門スタッフによる地域密着のコンサルティングを強みとしています。全国規模のネットワークを活かして購入希望者へアプローチすると同時に、売主の個別の事情や希望を汲み取り、最適な売却プランを策定。大切な資産の取引を最後までしっかりと後押しします。公式サイトの簡易査定をはじめ、売却を考え始めたばかりの段階でもコンタクトを取りやすい体制が整っている点も魅力です。実績と安心感を兼ね備えた、頼れる不動産パートナーと言えるでしょう。こちらの記事もよく読まれています！カチタス名古屋店の口コミ・評判は？売却実績や特徴を解説三井のリハウス 一宮センター（三井不動産リアルティ株式会社）引用元：三井のリハウス公式HP会社名三井不動産リアルティ株式会社本社所在地〒100-6001東京都千代田区霞が関3丁目2番5号TEL:03-6758-4060一宮センター〒491-0858愛知県一宮市栄3丁目7-15一宮駅前ビルディング5FTEL:0120-32-1931公式サイトURLhttps://www.rehouse.co.jp/store/ichinomiya/%3Ciframe%20src%3D%22https%3A%2F%2Fwww.google.com%2Fmaps%2Fembed%3Fpb%3D!1m18!1m12!1m3!1d3256.1615359125008!2d136.7989067!3d35.301967499999996!2m3!1f0!2f0!3f0!3m2!1i1024!2i768!4f13.1!3m3!1m2!1s0x6003a0a1e46beae7%253A0xd7809e64e8e05a58!2z5LiJ5LqV44Gu44Oq44OP44Km44K5IOS4gOWuruOCu-ODs-OCv-ODvA!5e0!3m2!1sja!2sjp!4v1762849253989!5m2!1sja!2sjp%22%20width%3D%22600%22%20height%3D%22450%22%20style%3D%22border%3A0%3B%22%20allowfullscreen%3D%22%22%20loading%3D%22lazy%22%20referrerpolicy%3D%22no-referrer-when-downgrade%22%3E%3C%2Fiframe%3E「三井のリハウス」ブランドの確かな実績と安心感を背景に、愛知県一宮市で不動産仲介を手掛けているのが「一宮センター」です。同センターの強みは、三井不動産リアルティグループが持つ全国規模の集客力と、一宮市の地域特性を熟知した専門スタッフによる的確なコンサルティングにあります。広範なネットワークを駆使して購入希望者を集めつつ、売主の状況や希望に合わせた最適な売却プランを提案し、大切な資産の取引を最後まで力強く後押しします。公式サイト上では簡易査定も利用できるなど、売却を考え始めたばかりの初期段階からでも相談しやすい体制が整っており、信頼できる不動産パートナーとしてまず頼りにしたい存在です。こちらの記事もよく読まれています！三井のリハウス 一宮センター（三井不動産リアルティ株式会社）の口コミが話題！評判の理由を徹底解説まとめ引用元：photoAC不動産売却時には、譲渡所得税をはじめとする様々な税金がかかりますが、国はマイホームの売却や買い換えを支援するため、多くの優遇税制を設けています。利益が出た場合の「3,000万円特別控除」や「軽減税率」、損失が出た場合の「損益通算・繰越控除」など、これらを正しく理解し活用することで、税負担を何百万円単位で軽減できる可能性があります。一方で、これらの特例は適用要件が非常に細かく設定されており、併用できない組み合わせや、住宅ローン控除との兼ね合いなど、複雑な判断が求められます。また、どの特例を利用する場合でも、必ず確定申告が必要です。ご自身の状況でどの特例が最も有利になるか、要件を満たしているかを正確に判断するのは容易ではありません。迷った場合は、不動産売却の実績が豊富な不動産会社や、税務の専門家である税理士に相談し、最適な方法を選択するようにしてください。この記事を読んだ方はこんな記事もご覧になっています。もしよければご覧ください。不動産売却にかかる税金とは？知っておきたい節税対策と手続きの流れ【完全ガイド】不動産売却の相談先と選び方を徹底解説！基準地価とは？不動産売却における活用法と影響を徹底解説