住宅を売却する際、住宅ローンの残債と売却価格の差によって「アンダーローン」と「オーバーローン」に分かれます。ローンが残っている場合、不動産には抵当権が付いているため、基本的には完済しなければ売却はできません。本記事では、アンダーローンとオーバーローンの違いやそれぞれの確認方法、実際の売却手順について詳しく解説しています。住宅売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。目次アンダーローンとオーバーローンの違い引用元：photoAC住宅ローンを利用して不動産を購入した場合、金融機関は担保として不動産に抵当権を設定します。これはローンの返済が滞った際に、金融機関が不動産を売却して債権を回収するための措置です。そのため、不動産を売却する際には原則としてローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。売却価格がローン残高を上回るか下回るかによって、売却の可否や資金計画に大きな差が生まれます。この観点から、「アンダーローン」と「オーバーローン」という２つの状態を理解しておくことが重要です。アンダーローンとは引用元：photoAC不動産の売却を検討する際、必ず理解しておきたいのが「アンダーローン」と「オーバーローン」という二つの状態です。これらは、住宅ローンの残債と不動産の売却価格の関係性を示すもので、売却の成否やその後の資金計画に大きく影響を与えます。ここからは、それぞれの状態が具体的にどのような状況を指すのか、売却にどのような影響があるのかを初心者の方にもわかりやすく解説します。なぜアンダーローンとオーバーローンを理解する必要があるのか引用元：photoAC住宅ローンを利用して不動産を購入した場合、金融機関は不動産に抵当権を設定します。この抵当権は、ローン返済が滞った際に金融機関が不動産を売却し、債権を回収するための担保となります。不動産を売却する際には、原則としてこの住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。この時、不動産の売却価格が住宅ローンの残債と比べてどうであるかによって、売却の手続きや売却後の資金計画が大きく左右されます。売却価格がローン残債を上回るのか、それとも下回るのかを把握しておくことは、スムーズな売却活動と将来設計のために非常に重要です。アンダーローンとは？売却が有利になる状態引用元：photoACアンダーローンとは、不動産の売却価格が、その時点で残っている住宅ローンの残高よりも高い状態を指します。たとえば、長年住んだマンションを売却するとしましょう。当初借り入れた住宅ローンの残高が1,000万円であるのに対し、不動産の市場価格が1,200万円と査定された場合、これはアンダーローンの状態です。このケースでは、不動産を売却することで得られる1,200万円から、残りのローン1,000万円を返済しても、200万円の資金が手元に残ります。アンダーローンの最大のメリットは、売却によって得た資金を、新しい住まいの購入資金に充てたり、引っ越し費用、あるいはその他の資金計画に活用できる点です。また、ローン完済に必要な資金が売却代金で賄えるため、自己資金を投入する必要がなく、精神的な負担も軽減されます。一般的に、アンダーローンの状態であれば、不動産売却は比較的スムーズに進むと考えられます。オーバーローンとは？売却には注意が必要な状態引用元：photoAC一方、オーバーローンとは、住宅ローンの残高が、不動産の売却価格よりも高い状態を指します。つまり、不動産を売却しても、その代金だけではローンを完済することができない状況です。具体的な例として、住宅ローンの残高が1,500万円であるのに対し、不動産の売却価格が1,000万円と査定された場合を考えてみましょう。この場合、不動産を売却しても500万円のローンが残ってしまいます。オーバーローンの状態で不動産を売却するためには、この不足分の500万円を自己資金で補填する必要があります。オーバーローンの状態は、売主にとって経済的な負担が大きいため、売却をためらってしまう要因となることがあります。しかし、住み替えや転勤など、どうしても不動産を売却しなければならない事情が生じることもあります。そのような場合には、不足分の自己資金を用意するだけでなく、住み替えローンの利用を検討するなどの対策が必要になります。住み替えローンは、現在残っている住宅ローンに加えて、新しい住居を購入するための資金も借り入れることができるローンです。ただし、利用には審査があり、金利なども考慮する必要があります。オーバーローンの場合は、売却戦略が非常に重要になります。不動産会社の担当者やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談し、最適な売却方法や資金計画を立てることが不可欠です。アンダーローン・オーバーローンにならないために引用元：photoACアンダーローン、オーバーローンは、不動産の購入時期やローンの返済状況、そして市場価格の変動など、様々な要因によって発生します。将来的な売却の可能性も視野に入れるのであれば、購入時から綿密な資金計画を立てておくことが重要です。頭金を多く用意する: 借入額を減らすことで、将来的にオーバーローンになるリスクを軽減できます。繰り上げ返済を検討する: 積極的に繰り上げ返済を行うことで、ローン残高を早期に減らすことができます。定期的に不動産の価値を把握する: 不動産会社に査定を依頼するなどして、所有している不動産の現在の価値を把握しておくことが大切です。アンダーローンとオーバーローンは、不動産売却における重要な指標です。ご自身の不動産がどちらの状態にあるのかを正確に把握し、それぞれの状況に応じた適切な行動をとることが、スムーズな不動産売却の鍵となります。もし判断に迷う場合は、不動産会社の担当者や専門家に相談し、アドバイスを受けるようにしましょう。アンダーローンなのか調べる方法引用元：photoAC所有する不動産がアンダーローンであるかを知ることは、スムーズな売却計画を立てる上で非常に重要です。ここでは、ご自身でアンダーローンかどうかを確認するための具体的な手順を3つのステップに分け、くわしく解説。各ステップを丁寧に進めることで、売却後の資金計画をより明確にすることができます。ステップ1：正確なローン残高と不動産の市場価値を把握する引用元：photoAC最初に、現在抱えている住宅ローンの正確な残高を確認します。ローン残高は、金融機関から定期的に送付されるローン残高証明書や、インターネットバンキングの取引履歴などで確認できます。最新の情報を必ず確認するようにしてください。次に、所有する不動産の現在の市場価値を把握するために、複数の不動産会社に査定を依頼します。不動産査定は無料で行われることが一般的です。査定価格は、物件の築年数、広さ、間取り、立地条件、周辺環境、そして市場の動向など、様々な要因によって大きく変動します。複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことで、より客観的で正確な市場価値を把握することが可能になります。オンライン査定と訪問査定を組み合わせるのも有効な手段です。ステップ2：不動産売却にかかる諸費用を詳細に洗い出す引用元：photoAC不動産を売却する際には、仲介手数料以外にも様々な費用が発生します。これらの諸費用を事前に把握しておくことは、最終的に手元に残る金額を正確に計算するために不可欠です。主な諸費用とその内訳を以下に示します。仲介手数料不動産会社に支払う手数料で、宅地建物取引業法により上限額が定められています。売買価格に応じて計算方法が異なり、高額になることもあります。 売買価格が200万円以下の場合：売買価格 × 5% + 消費税 売買価格が200万円超400万円以下の場合：売買価格 × 4% + 2万円 + 消費税 売買価格が400万円超の場合：売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税印紙税不動産の売買契約書に貼付する印紙代です。契約金額によって税額が異なります。登記費用抵当権の抹消登記や、売主の住所変更登記などにかかる費用です。司法書士に依頼する必要があるため、司法書士への報酬も含まれます。ローン関連費用住宅ローンを一括返済する際に金融機関に支払う手数料や、繰り上げ返済手数料が発生する場合があります。金融機関によって名称や金額が異なるため、事前に確認が必要です。譲渡所得税・住民税不動産の売却によって利益（譲渡所得）が出た場合に課税されます。所有期間や売却益によって税率が変動します。その他の費用・測量費用土地の売却などで、境界を明確にするために測量が必要となる場合があります。 建物解体費用: 古い建物を解体して更地で売却する場合などに発生します。 引越し費用: 新居への引越しにかかる費用です。 不用品処分費用: 売却する物件に残った不用品を処分するための費用です。これらの諸費用は、売却する不動産の種類や状況、契約内容によって大きく変動します。事前に不動産会社や司法書士に見積もりを依頼し、正確な金額を把握するようにしましょう。ステップ3：最終的な損益を確認する引用元：photoAC最後に、ステップ1で把握した不動産の市場価値（査定額）から、ステップ1で確認した住宅ローンの残高と、ステップ2で算出した売却にかかる諸費用の合計額を差し引きます。計算の結果がプラスになった場合、その不動産はアンダーローンであると判断できます。つまり、売却によってローンを完済できるだけでなく、手元に資金が残る状態です。この残った資金は、新しい住まいの購入資金やその他の用途に充てることができます。一方、計算の結果がマイナスになった場合、その不動産はオーバーローンであるということになります。この場合、不動産を売却してもローンを完済することができず、不足分の資金を自己資金で補填する必要があります。オーバーローンの場合は、売却を慎重に検討する必要があり、不足資金の調達方法についても事前に検討しておく必要があります。この最終的な計算を行うことで、売却後の資金計画が明確になり、安心して次のステップに進むことができるでしょう。不明な点があれば、不動産会社の担当者に遠慮なく相談することが重要です。アンダーローンの家を売却する手順引用元：photoACアンダーローンの家を売却する手順は以下の通りです。不動産会社を見つける不動産会社と媒介契約を結ぶ家を売り出す購入希望者と売買契約を結ぶ決済と引き渡し確定申告をする不動産会社を見つける引用元：photoACまずは、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。複数の不動産会社を比較検討し、実績や担当者の対応などを考慮して選びましょう。不動産会社と媒介契約を結ぶ引用元：photoAC不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。媒介契約の種類メリットデメリット一般媒介契約・複数の会社に依頼できる・不動産会社の積極的な販売活動を期待しにくい場合がある専任媒介契約・複数の会社とやり取りする手間が省ける・自己発見取引が可能専属専任媒介契約・より手厚いサポートを受けられる可能性が高い・自己発見取引ができないそれぞれの特徴を理解し、自身の状況に合った契約を選びましょう。家を売り出す引用元：photoAC媒介契約を結んだら、いよいよ家を売り出します。不動産会社の担当者と相談しながら、売出価格や販売方法などを決定します。購入希望者と売買契約を結ぶ引用元：photoAC購入希望者（買主）が見つかったら、まず不動産会社経由で「不動産購入申込書」が送られてきます。これは、買主が物件の購入を希望していることを正式に表明する書類です。この申込書を受けて、売主と買主の間で、正式な売却価格、引き渡し時期、その他の条件についての交渉が開始されます。条件交渉がまとまれば、売買契約の締結です。売買契約は、不動産取引において非常に重要な法的効力を持つ契約です。原則として、売主、買主、売主側の仲介業者、買主側の仲介業者の全員が出席し、契約内容の確認と署名・捺印を行います。売買契約書には、物件情報、売買価格、手付金の額、引き渡し日、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）など、取引に関する重要な事項が詳細に記載されています。契約書の内容はしっかりと確認し、不明な点や疑問点があれば、遠慮なく仲介業者に質問するようにしましょう。後々のトラブルを避けるためにも、契約内容を十分に理解することが大切です。売主側と買主側の双方の合意に基づき、契約書に署名・捺印を交わしたら、買主から売主へ手付金として売却代金の一部が支払われます。この手付金は、契約の成立を証する意味合いを持つと同時に、万が一買主の都合で契約が解除された場合には、違約金として売主に帰属する場合があります。このように、売買契約の締結は、不動産売却における重要な節目です。契約内容をしっかりと理解し、慎重に進めるようにしましょう。決済と引き渡し引用元：photoAC売買契約が完了したら、決済と引き渡しを行いましょう。決済と引き渡しは、売買契約締結後、通常1ヶ月以内を目安に同時に行われます。決済日には、買主から手付金分を差し引いた残りの売買代金が、銀行振込または現金で売主に支払われます。同時に、売主は金融機関に残っている住宅ローンの残債を返済する手続きを行いましょう。この手続きにより、抵当権の抹消が行われ、物件の所有権が買主に移転することが可能です。決済当日に必要なものは、以下のとおりです。事前に不動産会社からの指示をよく確認し、漏れがないように準備しましょう。書類に不備があると引き渡しが行えなくなるため、十分な注意が必要です。本人確認書類登記済権利証（登記識別情報印鑑証明書固定資産税等納付通知書実印銀行口座の通帳と印鑑その他、不動産会社から指示された書類決済は通常、買主が融資を受ける金融機関の店舗や不動産会社の事務所などで行われます。売主、買主、仲介業者、司法書士、金融機関の担当者などが集まり、手続きを進めます。本人確認: 出席者全員の本人確認を行います。書類の確認: 売買契約書、登記関係書類、その他必要書類の確認を行います。残代金の支払い: 買主から売主へ残代金が支払われます。ローン残債の返済: 売主は金融機関へローン残債を返済します。所有権移転登記の申請: 司法書士が所有権移転登記の申請手続きを行います。鍵の引き渡し: 売主から買主へ物件の鍵が引き渡されます。諸費用の精算: 固定資産税などの諸費用を日割り計算で精算します。以上の手続きが完了すると、物件の引き渡しが完了します。決済と引き渡しは、不動産売買の最終段階であり、重要な手続きです。確定申告をする引用元：photoAC不動産を売却して譲渡所得が出た場合は、確定申告をする必要があります。譲渡所得とは、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた利益のことです。また、居住用財産の譲渡所得には、10年超所有軽減税率の特例や3,000万円特別控除の特例などの減税控除や特例があるため、該当する場合は活用しましょう。アンダーローンについてご覧になっている方は、こちらの記事も読んでいます。もしよければご覧ください。不動産売却にかかる手数料完全ガイド不動産売却がおすすめの不動産会社引用元：photoACここまで、オーバーローンについて紹介してきましたが、いかがでしたか？最後に、不動産売却を検討中の方に向けて、当メディア注目エリアの稲沢市でおすすめの不動産会社をご紹介します。ハウスドゥ155号稲沢（株式会社不動産トータルサポート）引用元：ハウスドゥ155号稲沢（株式会社不動産トータルサポート）公式HP会社名株式会社不動産トータルサポート本社所在地〒490-1313愛知県稲沢市平和町横池砂田288電話番号0567-69-5665公式サイトURL【ハウスドゥ155号稲沢】https://155inazawa-housedo.com/sell/%3Ciframe%20src%3D%22https%3A%2F%2Fwww.google.com%2Fmaps%2Fembed%3Fpb%3D!1m18!1m12!1m3!1d3259.6898979920193!2d136.73581997660904!3d35.21419247274163!2m3!1f0!2f0!3f0!3m2!1i1024!2i768!4f13.1!3m3!1m2!1s0x6003a2057eb17b4b%253A0xc6bc36ba9ea63f0b!2z44OP44Km44K544OJ44Kl77yR77yV77yV5Y-356iy5rKiKOagquW8j-S8muekvuS4jeWLleeUo-ODiOODvOOCv-ODq-OCteODneODvOODiO-8iQ!5e0!3m2!1sja!2sjp!4v1746764926249!5m2!1sja!2sjp%22%20width%3D%22600%22%20height%3D%22450%22%20style%3D%22border%3A0%3B%22%20allowfullscreen%3D%22%22%20loading%3D%22lazy%22%20referrerpolicy%3D%22no-referrer-when-downgrade%22%3E%3C%2Fiframe%3Eハウスドゥ155号稲沢（運営：株式会社不動産トータルサポート）は、愛知県稲沢市を中心に活動する地域密着型の不動産会社です。店舗名にある通り、国道155号線沿いというアクセスしやすい立地に店舗を構え、地元の方々に親しまれながら、住まいに関するさまざまなご相談を受け付けています。特に注目すべきは、稲沢市が市街化調整区域を市域の約88％も占めるという特殊な地域特性を持っていること。そのようなエリアにおいて、不動産の売買や活用には高い専門性と慎重な判断が求められます。ハウスドゥ155号稲沢では、地元の土地事情や法規制に精通したプロフェッショナルが多数在籍し、一つひとつの物件の背景や条件をしっかりと把握したうえで、最適な売却プランをご提案しています。査定から売却活動、契約・引き渡しまで、すべてのステップにおいてオーナー様の目線に立ったサポートを徹底。スピーディかつ丁寧な対応で信頼と実績を築いてきた会社です。稲沢市や近隣エリアで不動産売却をご検討の方は、ぜひ一度ハウスドゥ155号稲沢に相談してみてはいかがでしょうか。地域の事情に詳しい不動産のプロが、あなたの不動産取引をしっかりとサポートしてくれることでしょう。ハウスドゥ155号稲沢の不動産売却の強み独自の「買取保証システム」により、最短5日での売却が可能全国4,000店舗以上のネットワークを活用した幅広い販売戦略無料の物件査定と市場分析による適正価格での売却サポートハウスドゥ155号稲沢の口コミ情報はこちらをご覧ください！ハウスドゥ155号稲沢の口コミ・評判は？気になる売却実績や、特徴を紹介ハウスドゥ155号稲沢が不動産売却で選ばれる理由ハウスドゥ155号稲沢の不動産売却サービスが高い評価を得ている理由を紹介。地域密着型のアプローチと豊富な経験が、お客様の満足度向上につながっています。地域に精通した専門知識多様な販売戦略の提案透明性の高い査定プロセス充実したサポート体制豊富な売却実績独自の「買取保証」システムオーナーの大切な資産を最適な形で売却するために、ハウスドゥ155号稲沢は丁寧なサービスを提供しています。不動産売却をお考えの方は、ぜひハウスドゥ155号稲沢の公式サイトをご覧ください。専門家による無料相談も受け付けています。株式会社カチタス名古屋店引用元：photoAC会社名株式会社カチタス本社所在地〒376-0025群馬県桐生市美原町4番2号TEL: 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一宮センター（三井不動産リアルティ株式会社）引用元：三井のリハウス公式HP会社名三井不動産リアルティ株式会社本社所在地〒100-6001東京都千代田区霞が関3丁目2番5号TEL:03-6758-4060一宮センター〒491-0858愛知県一宮市栄3丁目7-15一宮駅前ビルディング5FTEL:0120-32-1931公式サイトURLhttps://www.rehouse.co.jp/store/ichinomiya/%3Ciframe%20src%3D%22https%3A%2F%2Fwww.google.com%2Fmaps%2Fembed%3Fpb%3D!1m18!1m12!1m3!1d3262.6079393491545!2d136.8536521!3d35.1414562!2m3!1f0!2f0!3f0!3m2!1i1024!2i768!4f13.1!3m3!1m2!1s0x600377baa789603b%253A0xc0317bc8501593c5!2z5LiJ5LqV44Gu44Oq44OP44Km44K5IOmrmOeVkeOCu-ODs-OCv-ODvA!5e0!3m2!1sja!2sjp!4v1746764496560!5m2!1sja!2sjp%22%20width%3D%22600%22%20height%3D%22450%22%20style%3D%22border%3A0%3B%22%20allowfullscreen%3D%22%22%20loading%3D%22lazy%22%20referrerpolicy%3D%22no-referrer-when-downgrade%22%3E%3C%2Fiframe%3E三井のリハウス 一宮センターは、愛知県一宮市を拠点に、不動産の売却・購入をサポートする総合不動産会社です。母体である三井のリハウスは1969年に創業し、長年にわたる豊富な実績と全国的なネットワークを強みとしています。一戸建て住宅や土地、マンションなど、あらゆる不動産の仲介を手がけており、地域に根ざした丁寧な対応と、三井ブランドならではの安心感が多くの利用者から支持されています。また、公式サイト上では、売却希望の不動産情報を入力するだけで、簡単に査定価格の目安やニーズに合った買い手情報を確認できるのも特徴です。複雑な手続きや不安の多い不動産売却を、誰でもわかりやすく、手軽に進められる環境が整っており、はじめての売却でも安心です。信頼できるパートナーを探している方には、三井のリハウス 一宮センターが心強い選択肢となるでしょう。まとめ引用元：photoAC不動産売却において、アンダーローンは売却価格がローン残高を上回る有利な状態であり、オーバーローンはローン残高が売却価格を上回る状態です。アンダーローンかどうかを確認するには、ローン残高、不動産査定、売却諸費用を把握し、市場価値からそれらを差し引くことで判断できます。アンダーローンの場合、不動産会社との媒介契約、売出し、売買契約、決済・引渡し、そして譲渡所得が出た場合は確定申告という手順で売却を進めます。特に、居住用財産の売却では、特例控除を活用することで税負担を軽減できる可能性があります。不動産の売却を検討している方は不動産会社に査定依頼をし、実際の売買価格を調べましょう。この記事を読んだ方はこんな記事もご覧になっています。もしよければご覧ください。不動産売却はどこがいい？高く売るための業者選びのポイントを徹底解説！不動産鑑定とは？依頼の流れ、目的、費用まで詳しく解説不動産売却時の固定資産税とは？計算方法や精算のポイントを解説不動産売却における所有権移転登記の重要性と手続きダブルローンとは？リスクや対策、適切な資金計画を解説