住宅ローンが残っていても、多くのケースで不動産の売却は可能です。売却額がローン残債を上回る「アンダーローン」であれば、通常の売却で完了します。一方、下回る「オーバーローン」の場合は、自己資金の補填や任意売却などの検討が必要になります。本記事では、稲沢市エリアでローン残債がある不動産を売却する際の具体的な手順と注意点、相談できる会社までを詳しく解説します。稲沢市エリアにおける不動産売却の基本については、以下をご参照ください。稲沢市の不動産売却全般はこちら「ローンが残っていて売れるか不安」という方へ。稲沢市エリアの不動産売却相談は、査定無料・秘密厳守でお気軽にどうぞ。 【稲沢・愛西・あま・津島・弥富】失敗しない！不動産売却ガイド目次住宅ローンが残っていても売却できる？住宅ローンが残っている状態でも、残債と売却価格のバランス次第で売却は十分可能です。ここでは、アンダーローンとオーバーローンの違いと、残債の確認方法について解説します。項目アンダーローンオーバーローン状態売却価格が残債を上回る残債が売却価格を上回る売却代金だけで完済できるかできるできない（不足が生じる）必要な対応特になし（通常の仲介売却）自己資金の補填、任意売却、リースバックなどの検討手続きの複雑さシンプルやや複雑（金融機関との調整が必要な場合あり）向いている人残債が少ない人、相場が高い立地の人補填資金がある人／ない人で対応が分かれるアンダーローンなら通常の売却が可能アンダーローンとは、不動産の売却価格が住宅ローンの残債を上回っている状態を指します。この場合、売却代金で残債を一括返済できるため、通常の仲介売却と同じ流れで手続きを進められます。具体的には、決済時に買主から受け取る売却代金を金融機関への返済に充当し、同時に抵当権抹消の手続きを行うのが一般的な流れです。売却価格が残債を上回っているかどうかが、その後の手続き方法を大きく左右する重要なポイントです。残債が少ない方や、売却相場が想定より高い立地の方は、この方法に該当するケースが多く見られます。まずは自身の残債額と想定売却価格を把握し、アンダーローンに該当するかを確認することから始めましょう。より詳しい仕組みについては、以下をご覧ください。アンダーローンの詳しい説明はこちらオーバーローンの場合は自己資金での補填が必要オーバーローンとは、住宅ローンの残債が売却価格を上回ってしまう状態を指します。通常、不動産を売却して抵当権を抹消するためには、売却代金と自己資金を合わせて残債を全額返済する必要があります。そのため、預貯金や退職金などでその差額を補填できる場合は、通常の売却として手続きを進めることが可能です。自己資金で不足分を補えるかどうかが、オーバーローンの物件を売却できるかの分かれ目になります。一方で、補填する資金の準備が難しい場合は、金融機関の同意を得て売却する「任意売却」や、リースバックといった別の方法を検討することになります。差額の目安を把握するためにも、まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、実際の売却可能価格を確認しておくことが大切です。ローン残債の確認方法住宅ローンの残債を確認する方法はいくつかあります。最も手軽なのは、借入時に金融機関から渡される返済予定表(償還表)を確認する方法で、借入日からの経過年数に応じた残高がひと目で分かります。手元に書類がない場合は、金融機関の窓口やネット銀行のマイページから残高証明書の発行を依頼することも可能です。正確な残債額を把握しておくことが、アンダーローンかオーバーローンかを判断する第一歩です。なお、返済予定表に記載の金額はあくまで目安であり、繰り上げ返済などを行っている場合は最新の金額と異なることがあります。売却を具体的に検討する段階では、金融機関に直接確認しておくと安心でしょう。特に固定金利期間中や借り換えを行った場合は、当初の予定表と実際の残高が乖離しやすいため注意が必要です。アンダーローンで売却する手順アンダーローンに該当する場合、売却の流れは比較的シンプルで、通常の仲介売却とほぼ同じ手順で進めることができます。ここでは、残債確認から査定、価格決定、決済までの具体的な3つのステップを順番に解説していきます。STEP1 残債を確認し査定を受ける売却を検討し始めたら、まず金融機関に問い合わせてローン残債の正確な金額を確認します。返済予定表だけでなく、繰り上げ返済などを行っている場合は最新の残高証明書を取得しておくと安心です。残債額が把握できたら、次に不動産会社へ査定を依頼し、実際にどの程度の価格で売却できそうかを確認します。残債額と査定価格を照らし合わせることで、アンダーローンかどうかを具体的に判断できます。査定額は不動産会社によって差が出ることも多いため、一社だけで判断せず、複数の会社に依頼して比較しましょう。条件面や担当者の対応なども合わせて確認しておくと、その後の売却活動をスムーズに進めやすくなります。稲沢市エリアで売却を考えている方は、以下から、まとめて査定を依頼してみるとよいでしょう。稲沢市で複数社に査定依頼する（無料）STEP2 売却価格を決める査定結果をもとに、実際の売却価格を決定していきます。複数社から提示された査定額を比較し、根拠となる周辺相場や取引事例を確認したうえで価格を設定するようにしましょう。査定額が高いという理由だけで会社を選ぶと、実際には売却まで時間がかかってしまうケースもあるため注意が必要です。売却価格は、早期の売却を優先するか、多少時間がかかっても高値での売却を目指すかによっても変わってきます。仲介手数料や引き渡し条件など、価格以外の条件もあわせて比較しておくと、後々のトラブルを避けやすくなります。住宅ローンの返済計画や引っ越しの時期なども踏まえたうえで、不動産会社の担当者とよく相談しながら決めていくとよいでしょう。価格の方針が固まったら、媒介契約を結び、正式に売却活動をスタートさせます。STEP3 売却・決済時にローンを一括返済買主が見つかり売買契約を締結したら、決済日に合わせてローンの一括返済手続きを行います。決済当日は、買主からの売却代金を返済に充て、司法書士の立ち会いのもとで抵当権抹消登記の手続きを進めるのが一般的です。この手続きは司法書士が同席して進めることが多く、売主自身が個別に金融機関へ出向く手間は少なくなっています。返済が完了すると、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が発行され、司法書士がその場で抹消登記の申請を行います。決済から抹消登記までの流れをあらかじめ理解しておくことで、当日の手続きも落ち着いて進めやすくなるでしょう。引っ越しのスケジュールとあわせて、余裕をもって準備を進めておくことをおすすめします。オーバーローンの場合の選択肢オーバーローンの状態でも、売却をあきらめる必要はありません。自己資金での補填のほか、任意売却やリースバックといった選択肢もあります。ここでは、それぞれの特徴とメリット・注意点を解説していきます。選択肢概要メリット注意点自己資金を補填して売却預貯金等で不足分を補い通常売却する通常の仲介売却と同じ流れで進められる補填額が大きいと生活資金に影響する場合がある任意売却金融機関の同意を得て残債を残したまま売却する競売より市場価格に近い金額で売却できる可能性がある金融機関・保証会社との調整が必要で手続きが複雑になりやすいリースバック売却後も賃貸として住み続ける引っ越しせずにまとまった資金を得られる売却価格が低めになりやすく、家賃負担が発生する自己資金を補填して売却するオーバーローンであっても、預貯金や退職金などの自己資金で不足分を補填できれば、通常の仲介売却として手続きを進めることができます。この場合、売却代金と自己資金を合わせて金融機関へ全額返済し、抵当権を抹消してから買主へ引き渡す流れになります。補填する金額が大きくない場合や、老後資金・生活防衛資金を大きく取り崩さずに済む場合は、無理のない選択肢といえるでしょう。一方で、補填額が高額になる場合や、他に使い道のある資金を売却のためだけに充ててしまうと、その後の生活設計に影響が出ることもあります。自己資金での補填を検討する際は、いくら補填すれば売却が可能になるのかを金融機関や不動産会社に確認したうえで、無理のない範囲かどうかを慎重に判断しましょう。任意売却という選択肢自己資金での補填が難しい場合に検討されるのが、任意売却という方法です。任意売却とは、金融機関の同意を得たうえで、ローンの残債を完済できないまま不動産を売却する方法を指します。通常の売却とは異なり、金融機関や場合によっては保証会社との調整が必要になるため、手続きが複雑になりやすい点は否めません。競売と比較すると、任意売却は市場価格に近い金額で売却できる可能性があり、引っ越し時期など生活面での条件を相談しやすい点がメリットとして挙げられます。一方で、金融機関との交渉には専門的な知識が必要になるため、実績のある不動産会社や専門家に相談しながら進めることが望ましい方法です。任意売却の具体的な流れや注意点については、別の記事で詳しく解説する予定です。リースバックで住みながら資金化するリースバックとは、自宅を不動産会社などに売却したうえで、賃貸契約を結び、そのまま住み続けられる仕組みのことです。売却によってまとまった資金を得ながら、住み慣れた環境を離れずに済む点が大きな特徴といえます。オーバーローンの状態で、自己資金の補填が難しく、かつ引っ越しを避けたい場合には、有力な選択肢のひとつとなります。近所や学校区を変えたくない子育て世帯や、環境の変化を避けたいご高齢の方などにも選ばれている方法です。ただし、通常の仲介売却と比べて売却価格が低めに設定されやすいことや、毎月の家賃負担が発生することには注意が必要です。契約内容によって条件が大きく異なるため、以下から仕組みや利用の流れを詳しく確認しておくことをおすすめします。リースバックという選択肢を詳しく見る住み替えローンを使う場合の注意点住み替えローンとは、売却後も残る旧居のローン残債を新居のローンに上乗せして借り入れる方法で、資金計画を一本化できる点が特徴です。便利な仕組みですが、利用にあたってはいくつか注意すべき点があります。売却と購入のタイミングを合わせる難しさ住み替えローンを利用する場合、理想的なのは売却と新居購入のタイミングをできるだけ近づけることです。売却が先行すれば仮住まいの費用や引っ越しの手間が二重にかかりますし、購入が先行すれば旧居のローンと新居のローンを同時に抱えるオーバーラップ期間が発生します。特に、住み替えローンは金融機関ごとに利用条件や審査基準が異なるため、売却の見通しが立たないまま新居の契約を先に進めてしまうと、想定していたスケジュールが崩れてしまうこともあります。売却活動を早めに開始し、複数の不動産会社に相談しながら、購入のタイミングとすり合わせていくことが望ましい進め方です。資金計画や引っ越し時期に余裕を持たせておくことで、急な事情変更にも対応しやすくなります。ダブルローンになるリスク住み替えローンを利用する際に注意したいのが、旧居と新居のローンを同時に返済する、いわゆるダブルローンの状態です。旧居がなかなか売却できない場合、新居の住宅ローンと旧居の残債を並行して支払うことになり、家計への負担が大きくなってしまいます。金融機関によっては、売却を前提とした一定期間のみダブルローンを認める商品もありますが、審査条件や利用できる期間には制限が設けられていることが一般的です。想定より売却に時間がかかった場合、返済負担が長引くだけでなく、資金繰りが厳しくなるリスクもある点は理解しておく必要があります。ダブルローンのリスクを抑えるためには、売却活動を早めに始めることに加えて、返済計画にあらかじめ余裕を持たせておくことが重要です。詳しい対策については、以下もあわせてご確認ください。ダブルローンのリスクと対策稲沢市でローン残債がある売却を相談できる会社稲沢市エリアでローン残債がある不動産の売却を検討する際は、地域事情に詳しい不動産会社に相談することが大切です。ここでは、稲沢市周辺で相談できる2社の特徴をご紹介します。項目ハウスドゥ愛西（不動産トータルサポート）カチタス名古屋店運営会社株式会社不動産トータルサポート株式会社カチタス（東証プライム上場）開業・実績2013年開業、取引実績1,000件以上買取再販年間販売戸数12年連続全国No.1対応形態仲介・買取・リースバック自社直接買取・リフォーム再販得意分野市街化調整区域、空き家、相続、離婚に伴う売却築古物件、家財が片付いていない物件スピード感記載なし査定最短3日、決済最短3週間向いている人地域密着でじっくり相談したい人とにかく早く現金化したい人ハウスドゥ愛西（不動産トータルサポート）引用元：ハウスドゥ 愛西公式HP会社名株式会社不動産トータルサポート住所【ハウスドゥ 愛西】〒496-8007愛知県愛西市南河田町高台10-2【ハウスドゥ弥富・佐屋】〒496-0903愛知県愛西市内佐屋町河原7電話番号【ハウスドゥ愛西】0567-22-5665【ハウスドゥ弥富・佐屋】0567-69-5660対応エリア愛知県稲沢市、清須市、愛西市、あま市、津島市、弥富市及びその近郊公式サイトURL【ハウスドゥ 愛西】https://aisai-housedo.com/sell/【ハウスドゥ 弥富・佐屋】https://aisaiminami-housedo.com/sell/ハウスドゥ愛西は、株式会社不動産トータルサポートが運営する不動産会社で、代表の渡邉友浩氏が2013年に稲沢市エリアで開業しました。現在は愛西市・あま市・大治町にも店舗を構え、西尾張エリア全体で地域密着の営業を行う会社です。取引実績は1,000件以上にのぼり、稲沢市エリアではポータルサイトへの掲載数No.1という強みを持ちます。市街化調整区域の物件や空き家、相続、離婚に伴う売却など、他社では対応が難しいとされる案件についても、対応実績があります。買取・仲介の両方に加え、住みながら売却できるハウスリースバックにも対応しているのが特徴です。愛知県在住者の83%が「信頼できる」と回答しているという調査結果もあり、無理な営業を行わない方針や、査定無料・秘密厳守といった対応も評判につながっています。市街化調整区域の物件や訳あり物件の売却に不安がある方、住宅ローンや住み替えのことも含めて地域密着でじっくり相談したい方に向いている不動産会社です。ローン残債がある売却について相談したい場合は、下記からお気軽にお問い合わせください。ハウスドゥ愛西にローン残債の売却を相談するまずは公式サイトからお気軽にお声がけください。▶︎ハウスドゥ 愛西（株式会社不動産トータルサポート）公式HPへカチタス名古屋店引用元：株式会社カチタス公式HP会社名株式会社カチタス 名古屋店住所〒465-0024愛知県名古屋市名東区本郷3-5 グロウバルビル2-2C電話番号052-773-5551公式サイトURLhttps://home.katitas.jp/shop_info/2998カチタス名古屋（東エリア）店は、東証プライム市場に上場する株式会社カチタスの店舗で、名古屋市名東区に拠点を構えています。カチタスは中古住宅を自社で直接買い取り、リフォームしたうえで再販売する事業モデルを展開しており、買取再販の年間販売戸数は12年連続で全国No.1という実績があります。自社企画のリフォームを前提としているため、築年数が古い家や、家財道具が片付いていない家でも、そのままの状態で売却できるのが特徴です。査定価格の提示は最短3日、契約から現金決済までは最短3週間とスピード感があり、遠方に持つ実家などは鍵を預けての査定にも対応しています。売却後に発生した建物のトラブルは基本的に会社側が引き受けるため、個人間売買のようなリスクを抑えられる点も安心材料です。内覧は最少1回のみで、売却が完了するまで広告も行わないため、近所に知られずに手続きを進めたい方にも向いています。とにかく早く現金化したい方や、古い家・訳あり物件をそのまま手放したい方に適した会社です。こちらの記事もよく読まれています！カチタス名古屋店の口コミ・評判は？売却実績や特徴を解説よくある質問住宅ローンが残っている不動産の売却では、残債の扱いや税金、連帯保証人に関する疑問を持つ方も少なくありません。ここでは、よくある質問について解説していきます。ローンの残債が売却価格を上回る場合どうなる？ローンの残債が売却価格を上回る状態は、いわゆるオーバーローンにあたります。この場合、まずは預貯金や退職金などの自己資金で不足分を補填できないかを検討するのが一般的な進め方です。自己資金での補填が難しい場合は、金融機関の同意を得たうえで残債を完済しないまま売却する任意売却という方法もあります。任意売却であれば、市場価格に近い金額での売却を目指せる可能性があり、競売に比べて引っ越し時期などの条件を相談しやすい点がメリットとして挙げられます。また、住み続けながら資金化できるリースバックという選択肢もあり、状況に応じて複数の方法を比較検討することが可能です。いずれの方法を選ぶ場合も、金融機関との事前の相談や調整が欠かせないため、早めに不動産会社や金融機関へ相談しておくことをおすすめします。売却益でローンを返済した後、税金はかかる？不動産を売却して利益が出た場合、その利益(譲渡所得)に対して譲渡所得税や住民税が課税される可能性があります。一方で、売却によって利益が出ず、むしろ損失が生じた場合には、これらの税金は基本的にかかりません。マイホームを売却した際には、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例が用意されています。この特例を利用できれば、税負担を抑えられる場合があります。ただし、特例の適用には所有期間や居住状況などの細かい条件があり、個々の状況によって適用可否が異なる点に注意が必要です。税額の計算方法や特例の適用要件は複雑になりやすいため、正確な金額を知りたい場合は、税理士や税務署へ確認することをおすすめします。連帯保証人がいる場合の手続きは？連帯保証人がいる住宅ローンを売却する場合、通常のローンと同様に、売却代金でローンを完済し抵当権を抹消する流れ自体に大きな違いはありません。ただし、オーバーローンの状態で任意売却を行う場合など、金融機関との調整が必要になるケースでは、連帯保証人にも状況の説明や同意を求められることが一般的です。連帯保証人は、契約者が返済できなくなった場合に返済義務を引き継ぐ立場です。そのため、売却方針や返済計画に変更がある場合は、事前に情報を共有しておくことが望ましいでしょう。特に任意売却など複雑な手続きが伴う場合は、連帯保証人を含めた関係者全員の合意形成が必要になることもあります。不動産会社や金融機関に相談しながら、早い段階で連帯保証人にも状況を伝えておくと安心です。まとめ住宅ローンが残っている不動産でも、残債と売却価格の関係を正しく把握すれば、売却の選択肢は数多くあります。アンダーローンであれば、査定を受けて残債を確認したうえで、通常の仲介売却として手続きを進められるのが基本です。一方、オーバーローンの場合は、自己資金での補填のほか、任意売却やリースバックといった方法も検討できます。住み替えローンを利用する際は、売却と購入のタイミングやダブルローンのリスクにも注意が必要です。まずはご自身の残債額と物件の売却可能価格を把握し、状況に合った方法を選ぶことが、後悔のない売却につながります。稲沢市エリアで売却を検討している方は、地域の事情に詳しい不動産会社に早めに相談し、複数社の査定を比較しながら進めていくとよいでしょう。当メディアでは、次の記事もよく読まれています。ぜひチェックしておいてください！不動産売却の手順完全ガイド｜確定申告まで7ステップで解説不動産の売却損とは？原因や対処法、活用できる税制優遇を解説不動産売却トラブル10選と対処法|事前対策で失敗を防ぐ完全ガイド