住宅ローンが残っている不動産の売却は、複雑で難しいと思われがちですが、適切な手順と知識があれば売却は可能です。不動産売却の際には住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。ローンが残った状態では、金融機関によって不動産に「抵当権」が設定されているため、自由に売却することができません。そのため、売却時にはローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。この記事では、住宅ローンが残っている不動産を売却する方法、売却前に確認すべきこと、注意点、具体的な流れを解説します。ローン残債のために売却を諦めていた方、これから売却を検討している方は、ぜひこの記事を参考にスムーズな売却に役立ててください。目次住宅ローンが残る不動産を売却する方法引用元：photoAC住宅ローンが残っている不動産を売却する方法は、大きく分けて以下の2つです。1つ目は、自己資金による事前完済です。自分の貯蓄などの自己資金を用いて、売買契約の決済を行う前に住宅ローン残債を一括で完済する方法です。2つ目は、売却代金による同時完済です。物件の売却によって得られる代金を住宅ローンの返済に充て、売買契約の決済と同時に住宅ローンを完済する方法です。多くの場合は、「売却代金による同時完済」が選択されています。事前に返済できる資金を持っている方が少ないためです。そこで、売却代金で住宅ローンを完済できるかどうかを事前に確認し、綿密な資金計画を立てることが非常に重要となります。売却前に確認すべきこと引用元：photoAC売却前に確認すべきことはいくつかあります。以下の3点を事前に確認し資金計画を立てましょう。ローン残債の確認売却相場の確認諸費用の確認ローン残債の確認ローン残債の確認は、売却を検討する上で最も重要なステップです。ローン残債を確認するには、ローンを組んでいる金融機関に直接問い合わせる方法や、年に一度送られてくるローン残高のお知らせや、毎月の返済明細書にも残高が記載されている場合がありますので、確認してみましょう。売却相場を確認売却相場を確認することは、適正な売却価格を設定するために非常に重要です。相場とかけ離れた価格で売りに出してしまうと、売却までに時間がかかったり、買い手が見つからなかったりする可能性があります。売却相場を確認する方法は、不動産会社に査定を依頼する方法があります。複数の不動産会社に査定を依頼することで、より客観的な相場価格を知ることができます。また、インターネット上の不動産情報サイト（ポータルサイト）や、国土交通省の不動産取引価格情報検索サイトなどで、近隣の類似物件の売却事例で相場を知ることができます。諸費用を確認不動産売却には、様々な諸費用が発生します。主な諸費用は以下となります。仲介手数料（不動産会社に支払う手数料）印紙代（売買契約書に貼付する印紙の費用）登記費用（所有権移転登記などにかかる費用）税金（譲渡所得税などがかかる場合がある）引っ越し費用ローンが残る不動産を売却する際の注意点引用元：photoACローンが残る不動産を売却する際には、いくつかの注意点があります。特に、アンダーローンとオーバーローンの違いを理解しましょう。アンダーローンの場合アンダーローンとは、売却価格がローン残債を上回る状態です。この場合、売却代金でローンを完済し、残ったお金を手元に残すことができます。手続きも比較的スムーズに進みます。売却代金でローンを完済した後、抵当権抹消の手続きで不動産の権利関係もクリアになります。アンダーローンの場合は、不動産売却によって利益が出ることもありますが、売却にかかる諸費用や税金も発生するので考慮に入れておきましょう。オーバーローンの場合オーバーローンとは、売却価格がローン残債を下回る状態を指します。この場合、売却代金だけではローンを完済することができず、不足分を自己資金で補填する必要があります。不足分を補填できない場合は、任意売却などの方法を検討する必要があります。任意売却は、金融機関の同意を得て、市場価格よりも低い価格で売却する方法です。ただし、信用情報に影響が出る可能性があるため、慎重に検討する必要があります。オーバーローンの場合は、金融機関とよく相談し、対処法を選択しましょう。不動産を売却して住宅ローンを一括返済する流れ引用元：photoAC不動産を売却して住宅ローンを一括返済する流れは、大きく分けて、不動産売却の手続き、売買代金の受け取り、ローン残高の一括返済、抵当権抹消手続きの4つのステップがあります。不動産売却の手続き不動産売却の手続きは、不動産会社に査定を依頼することから始まります。複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格や担当者の対応などを比較検討し売却依頼する不動産会社を決めましょう。その後、媒介契約を締結し、本格的な売却活動が開始されます。売却活動では、物件情報が公開され、内覧の対応を行います。買い手が見つかれば、売買契約を締結し、売買代金の支払いと物件の引き渡しが行われます。諸々の手続きは、不動産会社のサポートを受けながら進めることができます。売買代金の受け取り売買契約が成立し、物件の引き渡しが完了すると、売買代金が支払われます。売買代金の受け取り方法は、一般的には銀行振込となります。売買代金は、売主の指定する銀行口座に振り込まれます。売買代金を受け取ったら、速やかにローン残高の一括返済の手続きを行います。ローン残高の一括返済売買代金を受け取ったら、ローンを組んでいる金融機関に連絡し、一括返済の手続きを行います。金融機関によって手続きの方法や必要書類が異なる場合がありますので、事前に確認しておきましょう。一括返済の手続きが完了すると、金融機関から完済証明書が発行されます。この完済証明書は、抵当権抹消手続きに必要となる重要な書類です。抵当権抹消手続き住宅ローンを完済すると、不動産に設定されていた抵当権を抹消する必要があります。抵当権とは、住宅ローンなどの融資を受ける際に、不動産を担保として金融機関に設定する権利です。万が一、ローンの返済が滞った場合、金融機関は担保である不動産を競売にかけることで、未回収の債権を回収することができます。抵当権が設定されている状態では、不動産の売却や担保としての利用に制限が生じるので、ローンを完済した際は、速やかに抵当権を抹消する手続きを行う必要があります。住宅ローンの抵当権抹消に必要な手続き住宅ローンの抵当権抹消手続きは、ご自身で行うことも、司法書士に依頼することも可能です。ご自身で行う場合は、まず、ローンを完済した金融機関から抵当権抹消に必要な書類一式を受け取ります。主な書類としては、弁済証書（完済証書）、抵当権設定契約証書（登記済証または登記識別情報）、金融機関の代表者事項証明書、委任状などが挙げられます。これらの書類と、ご自身で作成する抵当権抹消登記申請書を揃えて、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。申請後、登記が完了するまでには数日から2週間程度の期間を要します。登記完了後、法務局から登記完了証を受け取り、抵当権抹消手続きは完了となります。手続きには専門的な知識が必要となるため、不安な場合は司法書士に依頼することをおすすめします。司法書士に依頼する場合は、上記書類の準備や申請手続きを全て代行してもらうことができます。不動産売却時の住宅ローン抵当権抹消登記費用不動産売却時の住宅ローン抵当権抹消登記にかかる費用は、大きく分けて登録免許税と司法書士への報酬の2種類があります。登録免許税は、抵当権を抹消する際に国に納める税金で、不動産1個につき1,000円です。例えば、土地と建物にそれぞれ抵当権が設定されている場合は、2,000円の登録免許税がかかります。司法書士に依頼する場合は、司法書士への報酬が発生します。報酬額は司法書士事務所によって異なりますが、一般的には2万円から5万円程度が相場です。ご自身で手続きを行う場合は、司法書士への報酬は不要となりますが、書類作成や法務局への申請などの手間がかかります。ローン残債がある不動産を売却する方法をご覧になっている方は、こちらの記事も読んでいます。もしよければご覧ください。不動産売却にかかる税金とは？知っておきたい節税対策と手続きの流れ残債がある不動産売却の相談におすすめの不動産会社引用元：photoACここまで、住宅ローンの組み方について紹介してきましたが、いかがでしたか？最後に、不動産の売却に向けて、当メディア注目エリアの稲沢市でおすすめの不動産会社をご紹介します。1.ハウスドゥ 155号稲沢（株式会社不動産トータルサポート）引用元：株式会社不動産トータルサポート ハウスドゥ 弥富・佐屋公式HP会社名株式会社不動産トータルサポート本社所在地〒490-1313愛知県稲沢市平和町横池砂田288電話番号【ハウスドゥ愛西】0567-22-5665【ハウスドゥ155号稲沢】0567-69-5665【ハウスドゥ弥富・佐屋】0567-69-5660対応エリア愛知県稲沢市、清須市、愛西市、あま市、津島市、弥富市及びその近郊公式サイトURL【ハウスドゥ 愛西】https://aisai-housedo.com/sell/【ハウスドゥ 155号稲沢】https://155inazawa-housedo.com/sell/【ハウスドゥ 弥富・佐屋】https://aisaiminami-housedo.com/sell/ハウスドゥ 155号稲沢（株式会社不動産トータルサポート）は、稲沢市を中心とした地域密着型の不動産売買仲介を目指し、不動産売却においてポータルサイト掲載数No.1の実績による早期・高額売却の実現、市場価値が低いと言われる物件でも高額買取、住みながら売却できるハウスリースバックなど、顧客の様々なニーズに応えるための取り組みに注力している企業です。もっと詳しくハウスドゥ 155号稲沢（株式会社不動産トータルサポート）について知りたい方は、こちらの記事もどうぞ。ハウスドゥ 155号稲沢（不動産トータルサポート）の口コミ・評判は？気になる売却実績や、特徴を紹介ハウスドゥ 155号稲沢（株式会社不動産トータルサポート）での不動産売却がおすすめな人特に、下記のような理想の家にしたい方には非常におすすめだと言えるでしょう。稲沢市またはその周辺地域で不動産を所有している方できるだけ早く不動産を売却したい方できるだけ高く不動産を売却したい方市場価値が低いと言われる物件を所有している方住みながら売却したい方初めて不動産売却を考えている方相続などで不動産を取得したが、活用方法に困っている方ハウスドゥ 155号稲沢（株式会社不動産トータルサポート）での不動産売却が気になった方は、ぜひ一度公式サイトを覗いてみてはいかがでしょうか。【クリック】ハウスドゥ 155号稲沢（株式会社不動産トータルサポート）の公式サイトを覗いてみる2.株式会社ヤマキ引用元：株式会社ヤマキ公式HP会社名株式会社ヤマキ所在地〒492-8162愛知県稲沢市井之口小番戸町46番地電話番号0120-665-669設立1996年対応エリア愛知県稲沢市、清須市、一宮市、あま市、名古屋市、江南市公式サイトURLhttp://www.fudousan-yamaki.com/株式会社ヤマキは、稲沢市を中心とした地域密着型の不動産売買仲介を目指し、土地・建物売買仲介、事業用物件の仲介・管理、店舗コンサルティング、不動産査定・買取、リフォーム業務全般、太陽光発電事業、損害保険代理店など、幅広い事業展開による顧客の様々なニーズへの対応に注力している企業です。もっと詳しく株式会社ヤマキについて知りたい方は、こちらの記事もどうぞ。不動産のヤマキ(株式会社ヤマキ)の口コミ・評判は？気になる売却実績や、特徴を紹介まとめ引用元：photoAC住宅ローン返済中でも不動産売却は可能です。本記事では、その方法と資金計画について解説しました。資金計画を立てるには、まず売却価格を査定し、仲介手数料や登記費用などの諸費用、そして住宅ローン残債を把握することが重要です。売却価格が残債を上回れば、売却益を得て住み替えなどに活用できますが、不足する場合は自己資金で補填するか、任意売却を検討する必要があります。住宅ローン返済中の売却は、抵当権抹消などの複雑な手続きを伴うため、専門家への相談をおすすめします。不動産会社や金融機関に早めに相談することで、自身の状況に最適な売却方法と資金計画を立てることができ、スムーズな売却へと繋がるでしょう。専門家のアドバイスを受けながら、慎重に進めることをお勧めします。この記事を読んだ方はこんな記事もご覧になっています。もしよければご覧ください。不動産売却の失敗を避けるための重要なポイント