住み替えやライフスタイルの変化を考え始めたとき、「住宅ローンがまだたくさん残っているけれど、本当にこの家を売ることはできるのだろうか？」という不安は、多くの方が最初に直面する大きな壁です。結論から申し上げますと、住宅ローンが残っている状態でも、不動産を売却することは全く問題なく可能であり、実際に多くの方が行っています。しかし、そのためには正しい手順と知識が不可欠です。特に、ご自身の資産状況を正確に把握し、「アンダーローン」なのか、それとも「オーバーローン」なのかを見極めることが、売却成功のカギを握ります。この記事では、住宅ローン返済中の不動産売却について、知っておくべき全ての情報を網羅的に解説します。目次大原則：住宅ローンが残っていても不動産売却は可能引用元：photoAC最も重要な大原則として「住宅ローンが残っている家は売れない」という考えは誤解であることを理解しましょう。売却は可能です。では、なぜ可能なのでしょうか。その鍵は「抵当権」という権利の仕組みにあります。なぜローンが残っていても売れるのか？「抵当権」の仕組み引用元：photoAC住宅ローンを組む際、購入する不動産には、金融機関を権利者とする「抵当権」という権利が設定されます。これは、万が一ローンの返済が滞った場合に、金融機関がその不動産を差し押さえて競売にかけ、融資金を回収するための「担保」の権利です。この抵当権が設定されたままでは、買主は完全な所有権を得ることができず、誰も安心してその不動産を買うことはできません。したがって、不動産を売却するためには、「物件の所有権を買主に引き渡す日までに、抵当権を抹消（消し去る）する」ことが絶対条件となります。重要なのは、売却活動を始める前や売買契約を結ぶ前にローンを完済しておく必要はない、という点です。売却の最終ステップである「決済・引き渡しの日」に、買主から受け取る売却代金を使ってローンを完済し、その場で抵当権抹消の手続きを行えば良いのです。「売却代金で一括返済」が一般的な理由引用元：photoACローンを完済する方法は、理論上「自己資金による事前完済」と「売却代金による同時完済」の2つがありますが、ほとんどのケースで後者が選択されます。数千万円にもなる住宅ローン残債を、売却前に貯蓄などの自己資金で一括返済できる方はごく少数です。そのため、「家を売ったお金で、その家のローンを返す」という流れが、最も現実的で一般的な方法となっています。この方法をスムーズに進めるためには、事前の綿密な資金計画、すなわち「家がいくらで売れて、諸費用を差し引いた後、ローンを完息できるのか」を正確に把握することが何よりも重要になります。売却の第一歩：3つの数字を正確に把握する引用元：photoAC売却活動を具体的に始める前に、必ず把握しておくべき「3つの重要な数字」があります。この数字を押さえることが、成功する資金計画の土台となります。①住宅ローンの残債額｜正確な金額の確認方法引用元：photoACまずは、現時点で住宅ローンがいくら残っているのか、1円単位で正確に把握する必要があります。返済予定表（償還予定表）を確認する住宅ローン契約時に金融機関から受け取っているはずの返済予定表に、毎月の返済額や元金・利息の内訳、そして各時点でのローン残高が記載されています。残高証明書を発行してもらう金融機関によっては、年に一度「残高証明書」が郵送されてきます。また、金融機関の窓口や電話で依頼すれば、最新の残高証明書を発行してもらえます。インターネットバンキングで確認するご利用の金融機関がインターネットバンキングに対応している場合、ログインすれば現在のローン残高をいつでも確認できます。返済は毎月進んでいるため、できるだけ直近の、正確な数字を確認することが大切です。②不動産の売却相場｜「売れる価格」の見極め方引用元：photoAC次に、ご自身の不動産が、現在の市場で「いくらくらいで売れそうか」という相場を把握します。相場からかけ離れた価格設定は、売却の長期化や失敗に直結します。不動産情報サイトで類似物件を調べるSUUMOやLIFULL HOME'Sといった不動産ポータルサイトで、ご自身の物件と似た条件（エリア、広さ、築年数、間取りなど）の物件がいくらで売りに出されているかを確認します。これは「売出価格」であり、実際の「成約価格」とは異なる点に注意が必要ですが、相場観を養う上で有効です。国土交通省のサイトで成約価格を調べる国土交通省の「不動産取引価格情報検索」では、実際に行われた不動産取引の成約価格を匿名化された情報として閲覧できます。より現実に近い相場を知ることができます。不動産会社に査定を依頼する（最も重要）最も正確で現実的な売却価格を知る方法は、プロである不動産会社に査定を依頼することです。特に、実際に現地を見て評価する「訪問査定」を受けることを強くおすすめします。一社だけでなく、必ず複数の会社（できれば3社以上）に査定を依頼し、提示された査定額とその根拠を比較検討しましょう。③売却にかかる諸費用｜手元に残るお金の計算に不可欠引用元：photoAC不動産売却には、売却代金がそのまま手元に残るわけではなく、様々な諸費用や税金がかかります。これらを差し引いて、最終的にローン返済に充てられる金額を計算する必要があります。主な諸費用は以下の通りです。仲介手数料不動産会社に支払う成功報酬です。法律で上限が定められており、一般的に「売却価格の3% + 6万円 + 消費税」で計算されます。印紙税売買契約書に貼付する印紙の代金です。契約金額によって税額が異なります。（例：1,000万円超5,000万円以下なら1万円）抵当権抹消登記費用ローン完済後に抵当権を抹消するための手続き費用です。司法書士に依頼するのが一般的で、登録免許税（不動産1個につき1,000円）と司法書士への報酬（数万円程度）がかかります。住宅ローン一括返済手数料金融機関によっては、ローンを繰り上げて一括返済する際に手数料がかかる場合があります。数万円程度が一般的です。その他必要に応じて、ハウスクリーニング代、リフォーム費用、測量費用、引っ越し費用なども考慮に入れておきましょう。税金（譲渡所得税・住民税）不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合にのみ課税されます。多くの場合は、購入時より売却時の方が価値が下がっているため非課税となるケースが多いですが、利益が出た場合でも、マイホームの売却であれば最高3,000万円まで控除される特例があります。これらの諸費用は、一般的に売却価格の4%〜6%程度が目安と言われています。売却の成否を分ける重要知識：「アンダーローン」と「オーバーローン」引用元：photoAC上記の「3つの数字」を基に、ご自身の状況が「アンダーローン」か「オーバーローン」かを判断します。これが、今後の売却戦略を立てる上で最も重要な分岐点となります。計算式：売却価格の予測額 − 諸費用の予測額 − 住宅ローン残債額 = ±？この計算結果がプラスになるか、マイナスになるかで状況は大きく変わります。アンダーローン：売却益でローンを完済できる理想的なケース引用元：photoAC計算結果がプラスになる状態、つまり「売却によって手元に残るお金」が「住宅ローン残債」を上回る状態を「アンダーローン」と言います。この場合、売却代金で住宅ローンを問題なく完済でき、さらに手元に資金が残るため、住み替えの頭金などに充当することも可能です。売却手続きは比較的スムーズに進めることができます。オーバーローン：売却価格がローン残債を下回る場合の3つの対処法引用元：photoAC計算結果がマイナスになる状態、つまり「売却によって手元に残るお金」だけでは「住宅ローン残債」を返しきれない状態を「オーバーローン」と言います。この場合、抵当権を抹消するためには、売却代金に加えて不足分を何らかの方法で用意し、ローンを完済する必要があります。そのための対処法は、主に以下の3つです。自己資金（貯蓄など）で不足分を補填する最もシンプルで確実な方法です。不足する金額を自己資金で用意できるのであれば、問題なく売却を進めることができます。「住み替えローン」を利用する住み替えを前提としている場合、金融機関によっては「住み替えローン（買い替えローン）」という商品を利用できる可能性があります。これは、現在のローン残債の不足分と、新しく購入する家の住宅ローンを一本化して借り入れるローンです。ただし、借入額が大きくなるため、審査は通常の住宅ローンより厳しくなる傾向があります。「任意売却」を検討する（最終手段）自己資金の用意も、新たなローンの借り入れも難しい場合の最終的な手段が「任意売却」です。これは、債権者である金融機関の合意を得た上で、ローンを完済できないまま不動産を売却する方法です。競売にかけられるよりも市場価格に近い価格で売却できる可能性が高いですが、信用情報に影響が出る（いわゆるブラックリストに載る）などの大きなデメリットも伴います。任意売却は、専門の知識を持つ不動産会社や弁護士と、金融機関とが緊密に連携して進める非常に専門的な手続きです。オーバーローンの場合は、決して一人で抱え込まず、まずは不動産会社や金融機関に正直に状況を相談することが極めて重要です。【完全フロー】ローン完済・抵当権抹消までの8ステップ引用元：photoAC実際に不動産売却を開始してから、ローンを完済し、抵当権を抹消するまでの具体的な流れを8つのステップで解説します。STEP.1｜不動産会社への査定依頼と比較複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格だけでなく、担当者の専門知識や対応、販売戦略などを比較検討します。信頼できるパートナーとなる会社をここで見極めます。STEP.2｜媒介契約の締結売却を依頼する不動産会社を1社（または複数社）に決め、「媒介契約」を締結します。この契約をもって、正式な売却活動がスタートします。STEP.3｜売却活動の開始不動産会社が広告を作成し、インターネットやチラシなどで物件情報を公開します。購入希望者からの問い合わせがあれば、内覧の日程調整や対応を行います。STEP.4｜売買契約の締結買い手が見つかり、価格や引き渡し条件などが合意に至れば、「売買契約」を締結します。この際、買主から手付金を受け取ります。STEP.5｜金融機関への一括返済の申し出売買契約が成立したら、ローンを借りている金融機関に連絡し、「この家の売却が決まったので、〇月〇日の決済日にローンを全額一括返済します」という申し出を行います。金融機関はこの申し出を受けて、一括返済に必要な金額の計算や、抵当権抹消に必要な書類の準備を開始します。STEP.6｜決済・物件の引き渡し契約で定めた日に、銀行などの一室で、売主、買主、双方の不動産会社担当者、そして手続きを代行する司法書士が一堂に会します。買主から売主の口座に残代金が振り込まれ、それを確認後、売主は物件の鍵などを買主に渡し、所有権が移転します。STEP.7｜ローンの一括返済と抵当権抹消書類の受領決済日当日、買主から入金された売却代金を、そのまま自身の口座から金融機関の指定口座へ振り込み、ローンを完済します。完済が確認されると、金融機関から抵当権抹消に必要な書類一式を、その場で司法書士が受け取ります。STEP.8｜司法書士による抵当権抹消登記の申請司法書士は、受け取った書類とその場で作成した申請書を持って、速やかに管轄の法務局へ行き、「抵当権抹消登記」を申請します。後日、登記が完了すれば、全ての手続きが終了となります。ローン残債がある不動産を売却する方法をご覧になっている方は、こちらの記事も読んでいます。もしよければご覧ください。不動産売却にかかる税金とは？知っておきたい節税対策と手続きの流れ抵当権抹消手続きのすべて引用元：photoAC最後に、売却のゴールとなる抵当権抹消手続きについて、もう少し詳しく解説します。なぜ抵当権抹消が絶対に必要なのか前述の通り、抵当権が残ったままでは、買主は安心してその不動産を購入できません。買主は「ローンが完済され、抵当権が抹消されること」を条件に残代金を支払います。そのため、抵当権の抹消は、売主が果たすべき最も重要な義務の一つです。司法書士に依頼するのが一般的な理由抵当権抹消登記は、ご自身で行うことも不可能ではありません。しかし、不動産売買の取引においては、ほぼ100%、司法書士が手続きを代行します。なぜなら、買主や買主側の金融機関は、「代金を支払ったのに、万が一抵当権抹消手続きがされなかったら」というリスクを絶対に避けたいため、国家資格者である司法書士が、代金の支払いと同時に確実に手続きを行うことを求めるからです。手続きには専門的な書類の作成も含まれるため、安全かつスムーズな取引のために、司法書士への依頼が実務上の必須事項となっています。費用の内訳（登録免許税と司法書士報酬）抵当権抹消にかかる費用は、主に以下の2つです。登録免許税登記を申請する際に国に納める税金です。不動産1つにつき1,000円です。土地と建物であれば、合計2,000円となります。司法書士への報酬手続きを代行してもらう司法書士への報酬です。報酬額は事務所によって異なりますが、一般的には数万円程度が相場です。この費用は、売主が負担します。住宅ローンが残っていても家は売れる？「残債あり」の不動産売却に強い会社引用元：photoAC愛知県稲沢市にある大切な不動産を、納得のいく形で売却するために、最も重要なことは何だと思われますか。それは、売主一人ひとりの事情や想いを汲み取り、その不動産が持つ価値を最大限に引き出すための売却戦略を、共に考え、実行してくれるパートナーを見つけることです。この記事では、その心強いパートナー候補となる、稲沢市に深く根ざし、豊富な実績を持つ不動産会社を3社、厳選してご紹介します。土地、戸建て、マンション、どのような物件であれ、後悔のない売却への道は、信頼できる相談相手との出会いから始まります。ハウスドゥ 愛西（株式会社不動産トータルサポート）引用元：ハウスドゥ 愛西公式HP会社名株式会社不動産トータルサポート本社所在地〒496-8007愛知県愛西市南河田町高台10番地2電話番号【ハウスドゥ 愛西】0567-22-5665【ハウスドゥ 弥富・佐屋】0567-69-5660対応エリア愛知県稲沢市、清須市、愛西市、あま市、津島市、弥富市及びその近郊公式サイトURL【ハウスドゥ愛西】https://aisai-housedo.com/sell/ 【ハウスドゥ 弥富・佐屋】 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愛西が不動産売却で選ばれる理由ハウスドゥ愛西（株式会社不動産トータルサポート）は、愛知県の愛西市・稲沢市・あま市・津島市エリアに根ざして活動する不動産のプロフェッショナルです。大切な不動産を、少しでも早く、少しでも有利な条件で、そして何よりご自身の望む形で手放せるよう、全力でサポートすることをお約束します。多彩な広告戦略と全国に広がる販売網ご事情に寄り添う、多彩な売却プラン地元の市況を知り尽くした専門家による安心の査定「ひとまず価格だけ聞いてみたい」そんな段階でも大歓迎です。査定はもちろん無料ですので、まずはお気軽に公式サイトをご覧ください。▶︎ ハウスドゥ 愛西（株式会社不動産トータルサポート）公式HPへ株式会社カチタス名古屋店引用元：photoAC会社名株式会社カチタス本社所在地〒376-0025群馬県桐生市美原町4番2号TEL: 03-5542-3882名古屋支店〒465-0024愛知県名古屋市名東区本郷3丁目5グロウバルビル2階2C号室TEL:052-773-5551公式サイトURLhttps://home.katitas.jp/shop_info/129%3Ciframe%20src%3D%22https%3A%2F%2Fwww.google.com%2Fmaps%2Fembed%3Fpb%3D!1m18!1m12!1m3!1d3261.171915788468!2d137.01421447576544!3d35.17726747275409!2m3!1f0!2f0!3f0!3m2!1i1024!2i768!4f13.1!3m3!1m2!1s0x600485b4faf309bb%253A0xd6e5bc7853389004!2z77yI5qCq77yJ44Kr44OB44K_44K5IOWQjeWPpOWxi--8iOadseOCqOODquOCou-8ieW6lw!5e0!3m2!1sja!2sjp!4v1752820579885!5m2!1sja!2sjp%22%20width%3D%22600%22%20height%3D%22450%22%20style%3D%22border%3A0%3B%22%20allowfullscreen%3D%22%22%20loading%3D%22lazy%22%20referrerpolicy%3D%22no-referrer-when-downgrade%22%3E%3C%2Fiframe%3E日本各地、特に地方で増え続ける空き家や古い住宅。価値がないと諦められていたかもしれない一軒家に、新たな光を当て、現代にふさわしい住まいとして再生させている企業があります。それが、中古住宅の買取再販事業を専門とする株式会社カチタスです。カチタスの事業の核心は、古い家をただ仲介するのではなく、自社で責任を持って買い取り、大がかりなリフォームによって、今の暮らしのニーズに合った快適で安全な住まいへと生まれ変わらせる点にあります。その真摯な家づくりは多くの人から支持され、「買取再販年間販売戸数ランキング」では10年連続で日本一という金字塔を打ち立てています。この取り組みは、手頃な価格で質の良いマイホームという選択肢を提供するだけでなく、深刻化する空き家問題の解決や地域経済の活性化にも直結しており、社会全体にとって大きな意義を持つ事業として注目されています。三井のリハウス 一宮センター（三井不動産リアルティ株式会社）引用元：三井のリハウス公式HP会社名三井不動産リアルティ株式会社本社所在地〒100-6001東京都千代田区霞が関3丁目2番5号TEL:03-6758-4060一宮センター〒491-0858愛知県一宮市栄3丁目7-15一宮駅前ビルディング5FTEL:0120-32-1931公式サイトURLhttps://www.rehouse.co.jp/store/ichinomiya/%3Ciframe%20src%3D%22https%3A%2F%2Fwww.google.com%2Fmaps%2Fembed%3Fpb%3D!1m18!1m12!1m3!1d3256.1615370106038!2d136.79633177577085!3d35.30196747271206!2m3!1f0!2f0!3f0!3m2!1i1024!2i768!4f13.1!3m3!1m2!1s0x6003a0a1e46beae7%253A0xd7809e64e8e05a58!2z5LiJ5LqV44Gu44Oq44OP44Km44K5IOS4gOWuruOCu-ODs-OCv-ODvA!5e0!3m2!1sja!2sjp!4v1752820538402!5m2!1sja!2sjp%22%20width%3D%22600%22%20height%3D%22450%22%20style%3D%22border%3A0%3B%22%20allowfullscreen%3D%22%22%20loading%3D%22lazy%22%20referrerpolicy%3D%22no-referrer-when-downgrade%22%3E%3C%2Fiframe%3E愛知県一宮市で不動産売却のパートナーを探すなら、三井のリハウス 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